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Immeuble 4 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleSézanne (51)
Surface84m²
Coût Total122 089€
Loyer Annuel9 406€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 990 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 714,17 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble Sézanne 4 pièces 84 m2

Alice Dutripon vous propose à SEZANNE (51120) Immeuble composé de deux logements de type 2 à rénover. Entrée par porche donnant accès à une dépendance avec cave et atelier, ainsi qu'à un jardin clos sur l'arrière. Le gros oeuvre est en bon état et l'ensemble est déjà divisé en deux lots, offrant un beau potentiel pour un projet locatif ou patrimonial. Prix de vente 59 990 euros (honoraires charge vendeur).

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Alice DUTRIPON, au [Coordonnées masquées] ou, par courriel à [Coordonnées masquées]. Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Alice DUTRIPON agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC REIMS 833872054 auprès de SAS PROPRIETES PRIVEES, au capital de 44 920 euros, ZAC LE CHÊNE FERRÉ - 44 ALLÉE DES CINQ CONTINENTS 44120 VERTOU; SIRET 487 624 777 00040, RCS Nantes. Carte Professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce (T) et Gestion immobilière (G) n°CPI 4401 2016 000 010 388 délivrée par la CCI Nantes - Saint Nazaire. Compte séquestre n°30932508467 BPA SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE (44230). Garantie GALIAN-SMABTP - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris - n°28137 J pour 2 000 000 euros pour T et 120 000 euros pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN-SMABTP n° de police 28137.

Mandat réf : 451320ADU - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier.

Alice DUTRIPON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : REIMS 833872054 - . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 451320ADU Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Sézanne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51120
Coordonnées : 48.724570, 3.718694
Total : 122 089€
Prix d'acquisition : 59 990€
Travaux : 57 300€
Valeur du bien : 117 290€
Frais de notaire : 4 799€
Coût estimé : 4 799€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9406€/an
Fourchette totale : 642€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 7706€ - 11479€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 220,12 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 490 €
Prix d'achat :59 990 €
Décote à l'achat :-42 500€ (-41.5%)
Marge achat-revente :-19 599€ (-19.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 089€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :596,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 631,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 786,06€
Coût de l'assurance :10 682,79€
Taxe foncière : 940,55€/an
Soit par mois : 78,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 783,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :73,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 2 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du couloir (revêtement sol, peinture)
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - couloir en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 300 €(682 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 800€
    Chaudière à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:11 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:9 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:7 600€
    Rénovation complète salon: 6000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Couloir:800€
    Rénovation complète couloir: 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sézanne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 406 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 089 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 427 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 608 €
Revenus locatifs : +9 406 €
Charges déductibles : -62 608 €
Résultat foncier Année 1 : -53 203 €(Déficit de 53 203 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 803 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 308 €/an
Revenus locatifs : +9 406 €
Charges déductibles : -5 308 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 097 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31802.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 994 €(65% de 59 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 38 994 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 406 €62 612 €3 944 €-53 207 €21 400 €31 807 €31 807 €
29 594 €5 206 €3 838 €4 388 €--27 419 €
39 785 €5 096 €3 728 €4 690 €--22 729 €
49 981 €4 982 €3 614 €4 999 €--17 730 €
510 181 €4 864 €3 496 €5 316 €--12 413 €
610 384 €4 743 €3 375 €5 642 €--6 772 €
710 592 €4 617 €3 250 €5 975 €--797 €
810 804 €4 488 €3 120 €6 316 €---
911 020 €4 354 €2 986 €6 666 €---
1011 240 €4 215 €2 848 €7 025 €---
1111 465 €4 072 €2 705 €7 393 €---
1211 695 €3 925 €2 557 €7 770 €---
1311 928 €3 772 €2 404 €8 156 €---
1412 167 €3 614 €2 247 €8 553 €---
1512 410 €3 451 €2 084 €8 959 €---
1612 659 €3 283 €1 915 €9 375 €---
1712 912 €3 109 €1 741 €9 803 €---
1813 170 €2 930 €1 562 €10 240 €---
1913 433 €2 744 €1 376 €10 690 €---
2013 702 €2 552 €1 184 €11 150 €---
2113 976 €2 354 €986 €11 622 €---
2214 256 €2 149 €781 €12 107 €---
2314 541 €1 937 €570 €12 603 €---
2414 832 €1 719 €351 €13 113 €---
2515 128 €1 493 €125 €13 635 €---
TOTAL301 261 €148 283 €56 786 €152 978 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 978 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 406 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 975 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 975 €-6 420 €+8 395 €
2+1 975 €0 €+1 975 €
3+1 975 €0 €+1 975 €
4+1 975 €0 €+1 975 €
5+1 975 €0 €+1 975 €
6+1 975 €0 €+1 975 €
7+1 975 €0 €+1 975 €
8+1 975 €+1 656 €+319 €
9+1 975 €+2 000 €-25 €
10+1 975 €+2 107 €-132 €
11+1 975 €+2 218 €-243 €
12+1 975 €+2 331 €-356 €
13+1 975 €+2 447 €-472 €
14+1 975 €+2 566 €-591 €
15+1 975 €+2 688 €-713 €
16+1 975 €+2 813 €-838 €
17+1 975 €+2 941 €-966 €
18+1 975 €+3 072 €-1 097 €
19+1 975 €+3 207 €-1 232 €
20+1 975 €+3 345 €-1 370 €
21+1 975 €+3 487 €-1 512 €
22+1 975 €+3 632 €-1 657 €
23+1 975 €+3 781 €-1 806 €
24+1 975 €+3 934 €-1 959 €
25+1 975 €+4 091 €-2 116 €
Total+49 375 €+45 894 €+3 481 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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