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Appartement 92 m² à montlucon

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface92m²
Coût Total104 500€
Loyer Annuel8 561€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 907,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 92 m², 4 pièces

Hyper centre de Montluçon, Magnifique Appartement de 92m2, entièrement rénové avec goût composé d'une entrée, d'une cuisine aménagée et équipée avec arrière cuisine, un grand salon-séjour d'environ 40m2, 3 chambres, salle d'eau.

DPE en D

Habitable de suite

Coup de coeur assuré!!!

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 53 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1190.00 et 1670.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Carte pro. Cpi [Coordonnées masquées]

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.342370, 2.607570
Total : 104 500€
Prix d'acquisition : 83 500€
Travaux : 14 320€
Valeur du bien : 97 820€
Frais de notaire : 6 680€
Coût estimé : 6 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8561€/an
Fourchette totale : 560€ - 909€/mois
Fourchette annuelle : 6719€ - 10908€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :509,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 539,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 439,30€
Coût de l'assurance :8 882,50€
Taxe foncière : 856,11€/an
Soit par mois : 71,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 713,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Aucun travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs si nécessaire pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, car aucune photo fournie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 320 €(156 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture des murs: 8 m² × 50€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 561 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 500 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 894 €
Revenus locatifs : +8 561 €
Charges déductibles : -18 894 €
Résultat foncier Année 1 : -10 333 €(Déficit de 10 333 €)
Imputable sur revenu global : 10 333 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 574 €/an
Revenus locatifs : +8 561 €
Charges déductibles : -4 574 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 987 €/an
Prix d'achat du bien : 83 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 275 €(65% de 83 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 974 €/an
Calcul : 54 275 € × 3,636% = 1 974 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 561 €18 897 €3 366 €-10 336 €10 336 €--
28 732 €4 486 €3 275 €4 246 €---
38 907 €4 392 €3 181 €4 515 €---
49 085 €4 295 €3 084 €4 790 €---
59 267 €4 195 €2 983 €5 072 €---
69 452 €4 091 €2 879 €5 361 €---
79 641 €3 984 €2 772 €5 658 €---
89 834 €3 873 €2 662 €5 961 €---
910 031 €3 759 €2 547 €6 272 €---
1010 231 €3 640 €2 429 €6 591 €---
1110 436 €3 518 €2 307 €6 918 €---
1210 645 €3 392 €2 181 €7 252 €---
1310 858 €3 262 €2 051 €7 596 €---
1411 075 €3 127 €1 916 €7 947 €---
1511 296 €2 988 €1 777 €8 308 €---
1611 522 €2 845 €1 633 €8 677 €---
1711 753 €2 696 €1 485 €9 056 €---
1811 988 €2 543 €1 332 €9 445 €---
1912 227 €2 385 €1 173 €9 843 €---
2012 472 €2 221 €1 010 €10 251 €---
2112 721 €2 052 €841 €10 669 €---
2212 976 €1 877 €666 €11 098 €---
2313 235 €1 697 €486 €11 538 €---
2413 500 €1 511 €299 €11 989 €---
2513 770 €1 318 €107 €12 452 €---
TOTAL274 214 €93 044 €48 439 €181 169 €10 336 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 101 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 169 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 798 €-3 101 €+4 899 €
2+1 798 €+1 274 €+524 €
3+1 798 €+1 354 €+444 €
4+1 798 €+1 437 €+361 €
5+1 798 €+1 522 €+276 €
6+1 798 €+1 608 €+190 €
7+1 798 €+1 697 €+101 €
8+1 798 €+1 788 €+10 €
9+1 798 €+1 882 €-84 €
10+1 798 €+1 977 €-179 €
11+1 798 €+2 075 €-277 €
12+1 798 €+2 176 €-378 €
13+1 798 €+2 279 €-481 €
14+1 798 €+2 384 €-586 €
15+1 798 €+2 492 €-694 €
16+1 798 €+2 603 €-805 €
17+1 798 €+2 717 €-919 €
18+1 798 €+2 833 €-1 035 €
19+1 798 €+2 953 €-1 155 €
20+1 798 €+3 075 €-1 277 €
21+1 798 €+3 201 €-1 403 €
22+1 798 €+3 330 €-1 532 €
23+1 798 €+3 461 €-1 663 €
24+1 798 €+3 597 €-1 799 €
25+1 798 €+3 736 €-1 938 €
Total+44 950 €+54 351 €+-9 401 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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