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Maison à vendre

VilleGien (45)
Surface112m²
Coût Total142 530€
Loyer Annuel10 436€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 678,57 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 15 m²), 5 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Pas de balcon

Gien à 1h30 de paris Charmante Maison Ancienne à 10 mn de Gien . Cette spacieuse maison ancienne de 112 m², de type 6, offre un cadre de vie agréable et authentique. Au rez-de-chaussée :Cuisine aménagée et équipée de 18 m2, séjour lumineux, une chambre, salle d'eau , WC. À l'étage : 4 chambres offrant de beaux volumes Les atouts supplémentaires : Garage avec atelier. CONTACT : Paul KHAYAT Cette annonce vous est proposée par AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE COTE MER - SARL - N°RSAC: , Enregistré à de

Ville : Gien
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45500
Coordonnées : 47.708843, 2.665017
Total : 142 530€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 60 450€
Valeur du bien : 136 450€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 870€/mois
Loyer annuel estimé : 10436€/an
Fourchette totale : 684€ - 1105€/mois
Fourchette annuelle : 8212€ - 13263€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 194,63 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :133 799 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-57 799€ (-43.2%)
Marge achat-revente :-8 731€ (-6.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :709,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :52,26€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 761,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 386,73€
Coût de l'assurance :15 678,30€
Taxe foncière : 1 043,60€/an
Soit par mois : 86,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 869,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 848,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 450 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 800€
    Isolation combles: 112 m² × 150€/m² = 16800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:6 000€
    Parquet flottant: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Peinture salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gien (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 436 €/an
Calcul : 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 530 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 044 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 976 €
Revenus locatifs : +10 436 €
Charges déductibles : -66 976 €
Résultat foncier Année 1 : -56 540 €(Déficit de 56 540 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 140 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 526 €/an
Revenus locatifs : +10 436 €
Charges déductibles : -6 526 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 910 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35139.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 436 €66 981 €4 860 €-56 545 €21 400 €35 145 €35 145 €
210 645 €6 402 €4 732 €4 242 €--30 902 €
310 858 €6 270 €4 599 €4 588 €--26 314 €
411 075 €6 132 €4 462 €4 942 €--21 372 €
511 296 €5 990 €4 320 €5 306 €--16 066 €
611 522 €5 843 €4 172 €5 679 €--10 387 €
711 753 €5 691 €4 020 €6 062 €--4 325 €
811 988 €5 533 €3 863 €6 454 €---
912 227 €5 370 €3 699 €6 857 €---
1012 472 €5 201 €3 531 €7 271 €---
1112 721 €5 027 €3 356 €7 695 €---
1212 976 €4 846 €3 175 €8 130 €---
1313 235 €4 658 €2 988 €8 577 €---
1413 500 €4 465 €2 794 €9 036 €---
1513 770 €4 264 €2 593 €9 506 €---
1614 046 €4 056 €2 386 €9 989 €---
1714 326 €3 841 €2 171 €10 485 €---
1814 613 €3 619 €1 948 €10 994 €---
1914 905 €3 389 €1 718 €11 516 €---
2015 203 €3 151 €1 480 €12 053 €---
2115 507 €2 904 €1 233 €12 603 €---
2215 818 €2 649 €978 €13 169 €---
2316 134 €2 384 €714 €13 750 €---
2416 457 €2 111 €440 €14 346 €---
2516 786 €1 828 €157 €14 958 €---
TOTAL334 269 €172 605 €70 387 €161 664 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 436 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 192 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 192 €-6 420 €+8 612 €
2+2 192 €0 €+2 192 €
3+2 192 €0 €+2 192 €
4+2 192 €0 €+2 192 €
5+2 192 €0 €+2 192 €
6+2 192 €0 €+2 192 €
7+2 192 €0 €+2 192 €
8+2 192 €+639 €+1 553 €
9+2 192 €+2 057 €+135 €
10+2 192 €+2 181 €+11 €
11+2 192 €+2 308 €-116 €
12+2 192 €+2 439 €-247 €
13+2 192 €+2 573 €-381 €
14+2 192 €+2 711 €-519 €
15+2 192 €+2 852 €-660 €
16+2 192 €+2 997 €-805 €
17+2 192 €+3 145 €-953 €
18+2 192 €+3 298 €-1 106 €
19+2 192 €+3 455 €-1 263 €
20+2 192 €+3 616 €-1 424 €
21+2 192 €+3 781 €-1 589 €
22+2 192 €+3 951 €-1 759 €
23+2 192 €+4 125 €-1 933 €
24+2 192 €+4 304 €-2 112 €
25+2 192 €+4 487 €-2 295 €
Total+54 800 €+48 499 €+6 301 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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