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Achat : Appartement (06000)

VilleNice (06)
Surface61m²
Coût Total133 120€
Loyer Annuel13 618€
Rentabilité10.23%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 74 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 213,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 61 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Nice Est Ariane - A découvrir, 3P de 61.08m² loi carrez traversant à rénover comprenant séjour, cuisine, deux chambres, salle de bains, toilette, cave, 2 balcons pour un total de 8m². Charges annuelles: 2664E tout collectif Me pour plus de renseignements. Logement à consommation énergétique excessive: classe F. Bien en copropriété de 150 lots, charges annuelles: 2664 €.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.699510, 7.250530
Total : 133 120€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 53 200€
Valeur du bien : 127 200€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1135€/mois
Loyer annuel estimé : 13618€/an
Fourchette totale : 807€ - 1597€/mois
Fourchette annuelle : 9680€ - 19158€/an
Rentabilité brute :10.23%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 14.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 223,01 €/m²
Basé sur :1982 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :318 604 €
Prix d'achat :74 000 €
Décote à l'achat :-244 604€ (-76.8%)
Marge achat-revente :185 484€ (58.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :53,25€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 721,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 452,15€
Coût de l'assurance :15 974,40€
Taxe foncière : 1 361,84€/an
Soit par mois : 113,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 221,33€/mois
Soit par an : 2 655,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 134,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et propreté moyenne
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés et usure importante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 200 €(872 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture chambres: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 135 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 618 €/an
Calcul : 1 135 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 120 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 639 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 362 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 656 €/an
Calcul : 221 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 497 €
Revenus locatifs : +13 618 €
Charges déductibles : -62 497 €
Résultat foncier Année 1 : -48 879 €(Déficit de 48 879 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 479 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 297 €/an
Revenus locatifs : +13 618 €
Charges déductibles : -9 297 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 321 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27478.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 618 €62 502 €4 645 €-48 883 €21 400 €27 483 €27 483 €
213 891 €9 180 €4 524 €4 710 €--22 773 €
314 169 €9 055 €4 398 €5 114 €--17 659 €
414 452 €8 925 €4 268 €5 527 €--12 132 €
514 741 €8 790 €4 133 €5 951 €--6 181 €
615 036 €8 651 €3 994 €6 385 €---
715 337 €8 506 €3 849 €6 831 €---
815 643 €8 356 €3 700 €7 287 €---
915 956 €8 201 €3 544 €7 755 €---
1016 275 €8 040 €3 384 €8 235 €---
1116 601 €7 874 €3 217 €8 727 €---
1216 933 €7 702 €3 045 €9 231 €---
1317 271 €7 523 €2 866 €9 748 €---
1417 617 €7 338 €2 681 €10 279 €---
1517 969 €7 146 €2 490 €10 823 €---
1618 329 €6 948 €2 291 €11 381 €---
1718 695 €6 742 €2 085 €11 953 €---
1819 069 €6 529 €1 872 €12 540 €---
1919 450 €6 309 €1 652 €13 142 €---
2019 839 €6 080 €1 423 €13 759 €---
2120 236 €5 843 €1 186 €14 393 €---
2220 641 €5 598 €941 €15 043 €---
2321 054 €5 344 €687 €15 710 €---
2421 475 €5 081 €424 €16 394 €---
2521 904 €4 808 €151 €17 096 €---
TOTAL436 201 €237 072 €67 452 €199 130 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 130 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 618 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 860 €-6 420 €+9 280 €
2+2 860 €0 €+2 860 €
3+2 860 €0 €+2 860 €
4+2 860 €0 €+2 860 €
5+2 860 €0 €+2 860 €
6+2 860 €+61 €+2 799 €
7+2 860 €+2 049 €+811 €
8+2 860 €+2 186 €+674 €
9+2 860 €+2 326 €+534 €
10+2 860 €+2 470 €+390 €
11+2 860 €+2 618 €+242 €
12+2 860 €+2 769 €+91 €
13+2 860 €+2 925 €-65 €
14+2 860 €+3 084 €-224 €
15+2 860 €+3 247 €-387 €
16+2 860 €+3 414 €-554 €
17+2 860 €+3 586 €-726 €
18+2 860 €+3 762 €-902 €
19+2 860 €+3 943 €-1 083 €
20+2 860 €+4 128 €-1 268 €
21+2 860 €+4 318 €-1 458 €
22+2 860 €+4 513 €-1 653 €
23+2 860 €+4 713 €-1 853 €
24+2 860 €+4 918 €-2 058 €
25+2 860 €+5 129 €-2 269 €
Total+71 500 €+59 739 €+11 761 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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