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Maison 6 pièces 140 m²

Bien expiré
VilleBoisredon (17)
Surface140m²
Coût Total217 100€
Loyer Annuel12 424€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-222€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 071,43 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 140 m²

Située sur une position dominante offrant une belle vue dégagée sur la campagne environnante, charmante maison ancienne très lumineuse de 140 m² environ, habitable de suite avec travaux d'amélioration à prévoir, comprenant : véranda, grande cuisine aménagée, grand salon/salle à manger 48 m² avec cheminée insert, 4 chambres, salle d'eau, wc. Grenier. Chauffage central. Garage, atelier et chaufferie. Terrain de 8470 m². Environnement très agréable.

Surface : 140 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/11/2025

Consommation énergie primaire : 195 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 890 € et 3 960 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Boisredon
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17150
Coordonnées : 45.314342, -0.538506
Total : 217 100€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 55 100€
Valeur du bien : 205 100€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 9.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1035€/mois
Loyer annuel estimé : 12424€/an
Fourchette totale : 815€ - 1315€/mois
Fourchette annuelle : 9780€ - 15783€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :657,14 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :92 000 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :+58 000€ (+63.0%)
Marge achat-revente :-125 100€ (-136.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 090,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 153,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 004,97€
Coût de l'assurance :18 996,25€
Taxe foncière : 1 242,44€/an
Soit par mois : 103,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 035,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 257,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-221,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et équipements anciens
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 100 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 600€
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 40€/m² = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres:8 400€
    Rénovation chambres: 60 m² × 140€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boisredon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 035 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 424 €/an
Calcul : 1 035 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 242 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 670 €
Revenus locatifs : +12 424 €
Charges déductibles : -64 670 €
Résultat foncier Année 1 : -52 246 €(Déficit de 52 246 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 846 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 570 €/an
Revenus locatifs : +12 424 €
Charges déductibles : -9 570 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 854 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30845.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 424 €64 677 €7 575 €-52 253 €21 400 €30 853 €30 853 €
212 673 €9 380 €7 377 €3 293 €--27 560 €
312 926 €9 175 €7 173 €3 751 €--23 808 €
413 185 €8 963 €6 961 €4 222 €--19 586 €
513 449 €8 743 €6 741 €4 705 €--14 881 €
613 718 €8 516 €6 513 €5 202 €--9 679 €
713 992 €8 280 €6 278 €5 712 €--3 967 €
814 272 €8 036 €6 033 €6 236 €---
914 557 €7 783 €5 780 €6 774 €---
1014 848 €7 521 €5 518 €7 328 €---
1115 145 €7 249 €5 247 €7 896 €---
1215 448 €6 968 €4 966 €8 480 €---
1315 757 €6 677 €4 674 €9 080 €---
1416 072 €6 375 €4 373 €9 697 €---
1516 394 €6 063 €4 060 €10 331 €---
1616 722 €5 739 €3 736 €10 983 €---
1717 056 €5 403 €3 401 €11 653 €---
1817 397 €5 056 €3 054 €12 341 €---
1917 745 €4 696 €2 694 €13 049 €---
2018 100 €4 323 €2 321 €13 777 €---
2118 462 €3 937 €1 935 €14 525 €---
2218 831 €3 537 €1 535 €15 294 €---
2319 208 €3 123 €1 121 €16 085 €---
2419 592 €2 694 €691 €16 898 €---
2519 984 €2 249 €247 €17 735 €---
TOTAL397 957 €215 162 €110 005 €182 795 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 795 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 609 €-6 420 €+9 029 €
2+2 609 €0 €+2 609 €
3+2 609 €0 €+2 609 €
4+2 609 €0 €+2 609 €
5+2 609 €0 €+2 609 €
6+2 609 €0 €+2 609 €
7+2 609 €0 €+2 609 €
8+2 609 €+681 €+1 928 €
9+2 609 €+2 032 €+577 €
10+2 609 €+2 198 €+411 €
11+2 609 €+2 369 €+240 €
12+2 609 €+2 544 €+65 €
13+2 609 €+2 724 €-115 €
14+2 609 €+2 909 €-300 €
15+2 609 €+3 099 €-490 €
16+2 609 €+3 295 €-686 €
17+2 609 €+3 496 €-887 €
18+2 609 €+3 702 €-1 093 €
19+2 609 €+3 915 €-1 306 €
20+2 609 €+4 133 €-1 524 €
21+2 609 €+4 357 €-1 748 €
22+2 609 €+4 588 €-1 979 €
23+2 609 €+4 825 €-2 216 €
24+2 609 €+5 069 €-2 460 €
25+2 609 €+5 320 €-2 711 €
Total+65 225 €+54 838 €+10 387 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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