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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBouëxière (35)
Surface250
Coût Total274 292
Loyer Annuel27 982
Rentabilité10.20%
Cashflow/mois+642
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 900 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 755,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 27 m²), 3 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Exposition sud

Immobilier.notaires® et l'office notarial SCP NICOLAZO ET ASSOCIES vous proposent : Maison / villa à vendre - LA BOUEXIERE (35340)


la bouexiere, Maison d'habitation - OFFICE NOTARIAL NICOLAZO et associés, LA BOUEXIERE, proche du centre-ville maison mitoyenne d'environ 83m² dans un état impeccable et décoration au goût du jour. Quartier calme et environnement agréable. Elle comprend au RDC : salon séjour avec poêle à bois, cuisine aménagée et équipée, WC. A l'étage, palier desservant 3 chambres dont une avec placard, salle de bains avec baignoire, douche et WC. Garage. Joli jardin. Maison en copropriété, Copropriété de 164 lots, charges 205€/an. Pas de procédure en cours. - Classe énergie : D - Classe climat : B - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1636 à 2114 € (base 2021) - Prix Hon. Négo Inclus : 188 900 € dont 4,32% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo :181 070 € - Réf : 019/5549 MCB


Visites : Pour toute visite veuillez prendre contact avec l'étude Contact : 02.99.00.67.67


Annonce de l'étude SCP NICOLAZO ET ASSOCIES - Notaires à Noyal-sur-Vilaine - N° SIRET : 48159880300015


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Ville : Bouëxière
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35340
Coordonnées : 48.181373, -1.438995
Total : 274 292
Prix d'acquisition : 188 900
Travaux : 70 280
Valeur du bien : 259 180
Frais de notaire : 15 112
Coût estimé : 15 112
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.58€ - 11.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2332€/mois
Loyer annuel estimé : 27982€/an
Fourchette totale : 1896€ - 2868€/mois
Fourchette annuelle : 22748€ - 34421€/an
Rentabilité brute :10.20%
Fourchette de rentabilité :8.29% - 12.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 600,87 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :650 218
Prix d'achat :188 900
Décote à l'achat :-461 318 (-70.9%)
Marge achat-revente :375 926€ (57.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 292
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 359,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :80,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 439,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 697,93
Coût de l'assurance :24 000,55
Taxe foncière : 2 798,21€/an
Soit par mois : 233,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 17,08€/mois
Soit par an : 205,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 331,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 690,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :641,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur 250 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine à rafraîchir pour modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain à rafraîchir pour confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 280(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:20 600
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:25 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 280
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 30€ = 1080€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 400
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 30€ = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouëxière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 332 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 982 €/an
Calcul : 2 332 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 292 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 798 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 205 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 280
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 478
Revenus locatifs : +27 982
Charges déductibles : -83 478
Résultat foncier Année 1 : -55 496(Déficit de 55 496 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 096
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 198 €/an
Revenus locatifs : +27 982
Charges déductibles : -13 198
Résultat foncier Années 2+ : 14 784 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34095.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 785(65% de 188 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 465 €/an
Calcul : 122 785 € × 3,636% = 4 465
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 98283 4879 243-55 50521 400 €34 105 €34 105 €
228 54212 9628 99815 580--18 524 €
329 11312 7088 74516 405--2 120 €
429 69512 4468 48217 249---
530 28912 1748 21118 115---
630 89511 8937 93019 001---
731 51211 6037 63919 910---
832 14311 3027 33920 841---
932 78610 9917 02821 795---
1033 44110 6696 70622 772---
1134 11010 3366 37323 774---
1234 7929 9926 02824 801---
1335 4889 6355 67225 853---
1436 1989 2665 30326 932---
1536 9228 8854 92128 037---
1637 6608 4904 52729 170---
1738 4138 0814 11830 332---
1839 1827 6593 69531 523---
1939 9657 2213 25832 744---
2040 7656 7692 80633 996---
2141 5806 3012 33835 279---
2242 4125 8171 85336 595---
2343 2605 3161 35237 944---
2444 1254 79783439 328---
2545 0074 26129740 747---
TOTAL896 276303 059133 698593 21721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 593 217
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 982 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 876 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 876-6 420+12 296
2+5 8760+5 876
3+5 8760+5 876
4+5 876+4 539+1 337
5+5 876+5 434+442
6+5 876+5 700+176
7+5 876+5 973-97
8+5 876+6 252-376
9+5 876+6 538-662
10+5 876+6 832-956
11+5 876+7 132-1 256
12+5 876+7 440-1 564
13+5 876+7 756-1 880
14+5 876+8 079-2 203
15+5 876+8 411-2 535
16+5 876+8 751-2 875
17+5 876+9 100-3 224
18+5 876+9 457-3 581
19+5 876+9 823-3 947
20+5 876+10 199-4 323
21+5 876+10 584-4 708
22+5 876+10 978-5 102
23+5 876+11 383-5 507
24+5 876+11 798-5 922
25+5 876+12 224-6 348
Total+146 900+177 965+-31 065
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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