Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de village de charme sans travaux 135 m2

VilleChouzé-sur-Loire (37)
Surface135m²
Coût Total166 580€
Loyer Annuel14 144€
Rentabilité8.49%
Cashflow/mois+199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 007,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cette maison individuelle de 135 m² toute renouvee ,situés sur les quais de la loire à Chouzé-sur-Loire. Cette maison de 2 étages comprend 4 pièces, dont 3 chambres et 2 salles de bain. Elle bénéficie d'une belle luminosité grâce à ses fenêtres et une grande pièce au dernier étage .

  • Très bon état général
  • Balcon
  • Cave
  • Baignoire
  • Plusieurs toilettes
  • Construction ancienne rénovée La maison est située dans un environnement calme et agréable. Village de charme . Idéale pour une première acquisition. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Chouzé-sur-Loire
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37140
Coordonnées : 47.246230, 0.146440
Total : 166 580€
Prix d'acquisition : 136 000€
Travaux : 19 700€
Valeur du bien : 155 700€
Frais de notaire : 10 880€
Coût estimé : 10 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1179€/mois
Loyer annuel estimé : 14144€/an
Fourchette totale : 929€ - 1496€/mois
Fourchette annuelle : 11143€ - 17955€/an
Rentabilité brute :8.49%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 483,66 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 294 €
Prix d'achat :136 000 €
Décote à l'achat :-64 294€ (-32.1%)
Marge achat-revente :33 714€ (16.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :813,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 862,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 479,72€
Coût de l'assurance :14 575,75€
Taxe foncière : 1 414,44€/an
Soit par mois : 117,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 178,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 979,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu usée dans les chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 700 €(146 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 500€
    Carrelage 6 m²: 60€/m² × 6 = 360€, Plomberie mise aux normes: 600€, Électricité mise aux normes: 240€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Rénovation:14 000€
    Cuisine complète: 8000€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Électricité mise aux normes: 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture 15 m²: 40€/m² × 15 = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chouzé-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 179 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 144 €/an
Calcul : 1 179 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 377 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 580 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 414 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 074 €
Revenus locatifs : +14 144 €
Charges déductibles : -27 074 €
Résultat foncier Année 1 : -12 930 €(Déficit de 12 930 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 230 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 374 €/an
Revenus locatifs : +14 144 €
Charges déductibles : -7 374 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2229.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 400 €(65% de 136 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 215 €/an
Calcul : 88 400 € × 3,636% = 3 215 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 144 €27 079 €5 382 €-12 935 €10 700 €2 235 €2 235 €
214 427 €7 234 €5 236 €7 193 €---
314 716 €7 084 €5 086 €7 632 €---
415 010 €6 929 €4 931 €8 082 €---
515 310 €6 768 €4 771 €8 542 €---
615 617 €6 602 €4 605 €9 014 €---
715 929 €6 431 €4 434 €9 498 €---
816 247 €6 254 €4 257 €9 993 €---
916 572 €6 072 €4 074 €10 501 €---
1016 904 €5 883 €3 885 €11 021 €---
1117 242 €5 688 €3 690 €11 554 €---
1217 587 €5 486 €3 489 €12 101 €---
1317 939 €5 278 €3 280 €12 661 €---
1418 297 €5 063 €3 065 €13 235 €---
1518 663 €4 840 €2 843 €13 823 €---
1619 037 €4 611 €2 613 €14 426 €---
1719 417 €4 373 €2 376 €15 044 €---
1819 806 €4 128 €2 131 €15 677 €---
1920 202 €3 875 €1 877 €16 327 €---
2020 606 €3 613 €1 616 €16 993 €---
2121 018 €3 343 €1 345 €17 675 €---
2221 438 €3 063 €1 066 €18 375 €---
2321 867 €2 775 €777 €19 092 €---
2422 304 €2 476 €479 €19 828 €---
2522 750 €2 168 €171 €20 582 €---
TOTAL453 050 €147 117 €77 480 €305 934 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 970 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 970 €-3 210 €+6 180 €
2+2 970 €+1 488 €+1 482 €
3+2 970 €+2 290 €+680 €
4+2 970 €+2 425 €+545 €
5+2 970 €+2 563 €+407 €
6+2 970 €+2 704 €+266 €
7+2 970 €+2 849 €+121 €
8+2 970 €+2 998 €-28 €
9+2 970 €+3 150 €-180 €
10+2 970 €+3 306 €-336 €
11+2 970 €+3 466 €-496 €
12+2 970 €+3 630 €-660 €
13+2 970 €+3 798 €-828 €
14+2 970 €+3 970 €-1 000 €
15+2 970 €+4 147 €-1 177 €
16+2 970 €+4 328 €-1 358 €
17+2 970 €+4 513 €-1 543 €
18+2 970 €+4 703 €-1 733 €
19+2 970 €+4 898 €-1 928 €
20+2 970 €+5 098 €-2 128 €
21+2 970 €+5 303 €-2 333 €
22+2 970 €+5 512 €-2 542 €
23+2 970 €+5 728 €-2 758 €
24+2 970 €+5 948 €-2 978 €
25+2 970 €+6 175 €-3 205 €
Total+74 250 €+91 780 €+-17 530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →