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Appartement 2 pièces 37 m²

VillePanissières (42)
Surface37
Coût Total81 540
Loyer Annuel3 764
Rentabilité4.62%
Cashflow/mois-233
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 500 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 067,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 37 m²

A saisir pour entrepreneur ou jeune investisseur, appartement 2 pièces à rénover entièrement, situé à 200 m du centre de Panissières, 1er étage dans immeuble en pierre de 2 étages, copropriété en cours de création, frais très faibles; commerces, bus et écoles à proximité, ratio locatif très intéressant. vue côté sud dégagée sur les collines, à 200m du centre ville comprenant tous les commerces essenciels, bus, écoles, collège accessibles à pieds

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 7 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1000 € et le syndicat des copropriétaires fait l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 39 500 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Michel DUPEUBLE, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Saint-Etienne sous le numéro 849367222

Surface : 37 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Procédure en cours Nombre de lots : 7

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Panissières
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42360
Coordonnées : 45.790340, 4.339981
Total : 81 540
Prix d'acquisition : 39 500
Travaux : 38 880
Valeur du bien : 78 380
Frais de notaire : 3 160
Coût estimé : 3 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 314€/mois
Loyer annuel estimé : 3764€/an
Fourchette totale : 225€ - 437€/mois
Fourchette annuelle : 2704€ - 5240€/an
Rentabilité brute :4.62%
Fourchette de rentabilité :3.32% - 6.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 866,67 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :69 067
Prix d'achat :39 500
Décote à l'achat :-29 567 (-42.8%)
Marge achat-revente :-12 473€ (-18.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :408,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 431,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 922,54
Coût de l'assurance :7 134,75
Taxe foncière : 376,43€/an
Soit par mois : 31,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 1 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 313,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 546,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour la salle de bain - nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: 37 m²
Raison: Rafraîchissement nécessaire pour toutes les pièces

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 880(1 051 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 800
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation et électroménager compris, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant dans 2 chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200
    Rafraîchissement du parquet dans le salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture:1 480
    Peinture murs et plafonds: 37 m² × 40€/m² = 1480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Panissières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 314 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 764 €/an
Calcul : 314 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 818 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 540 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 285 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 376 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 360
Revenus locatifs : +3 764
Charges déductibles : -43 360
Résultat foncier Année 1 : -39 596(Déficit de 39 596 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 196
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 480 €/an
Revenus locatifs : +3 764
Charges déductibles : -4 480
Résultat foncier Années 2+ : -716 €/an(Déficit de 716 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18195.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 675(65% de 39 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 934 €/an
Calcul : 25 675 € × 3,636% = 934
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 76443 3632 821-39 59821 400 €18 198 €18 198 €
23 8404 4092 747-569569 €-18 198 €
33 9164 3322 670-416416 €-18 198 €
43 9954 2532 591-258258 €-18 198 €
54 0754 1712 509-9696 €-18 198 €
64 1564 0862 42470--18 128 €
74 2393 9982 336241--17 887 €
84 3243 9072 245417--17 469 €
94 4113 8122 151598--16 871 €
104 4993 7152 053784--16 087 €
114 5893 6131 952975--15 112 €
124 6803 5091 8471 172---
134 7743 4001 7381 374---
144 8703 2881 6261 582---
154 9673 1711 5091 796---
165 0663 0511 3892 016---
175 1682 9261 2642 242---
185 2712 7971 1352 474---
195 3762 6631 0012 714---
205 4842 5248622 960---
215 5942 3817193 213---
225 7052 2325703 474---
235 8202 0784163 742---
245 9361 9192574 017---
256 0551 753924 301---
TOTAL120 573121 34840 923-77522 739Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 822
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -775
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 764 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+791-6 420+7 211
2+791-171+962
3+791-125+916
4+791-77+868
5+791-29+820
6+7910+791
7+7910+791
8+7910+791
9+7910+791
10+7910+791
11+7910+791
12+791+352+439
13+791+412+379
14+791+475+316
15+791+539+252
16+791+605+186
17+791+673+118
18+791+742+49
19+791+814-23
20+791+888-97
21+791+964-173
22+791+1 042-251
23+791+1 122-331
24+791+1 205-414
25+791+1 290-499
Total+19 775+4 301+15 474
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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