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maison vente 4 pieces labastide rouairoux 88m2

VilleLabastide-Rouairoux (81)
Surface88
Coût Total85 180
Loyer Annuel7 236
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+102
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 500 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 448,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nouveauté ! Maison de village mitoyenne avec garage, terrasse, cour intérieure et balcon.

Vous disposez d'une entrée, l’accès au garage avec un coin buanderie, un WC, un local chaufferie avec cheminée et l’accès à une cour intérieure.

Au premier étage le coin jour avec un séjour (donnant sur une petite terrasse), un coin cuisine et un salon avec balcon.

Au second étage deux chambres et une salle d'eau avec WC.

Au dernier étage les combles avec un potentiel de superficie habitable en plus de 12 m² environ.

Toiture neuve, double vitrage et volets roulants électriques.

A très vite pour une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 293 et classe CLIMAT F indice 92. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Lucie Rouanet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Castres sous le numéro 847856143, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Labastide-Rouairoux
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81270
Total : 85 180
Prix d'acquisition : 39 500
Travaux : 42 520
Valeur du bien : 82 020
Frais de notaire : 3 160
Coût estimé : 3 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.05€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 603€/mois
Loyer annuel estimé : 7236€/an
Fourchette totale : 445€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 5336€ - 9813€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 11.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :997,29 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 762
Prix d'achat :39 500
Décote à l'achat :-48 262 (-55.0%)
Marge achat-revente :2 582€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :416,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 440,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 618,94
Coût de l'assurance :7 453,25
Taxe foncière : 723,63€/an
Soit par mois : 60,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 603,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 501,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles avec laine soufflée
Quantité: surface des combles (environ 12 m²)
Raison: DPE F - Maison - Très efficace pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 520(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:840
    Isolation combles: 12 m² × 70€/m² = 840€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1050€ = 4200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Autres pièces:480
    Peinture salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Labastide-Rouairoux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 040✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 603 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 236 €/an
Calcul : 603 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 749 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 180 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 298 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 724 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 520
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 291
Revenus locatifs : +7 236
Charges déductibles : -46 291
Résultat foncier Année 1 : -39 055(Déficit de 39 055 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 655
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 771 €/an
Revenus locatifs : +7 236
Charges déductibles : -3 771
Résultat foncier Années 2+ : 3 465 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17654.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 675(65% de 39 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 934 €/an
Calcul : 25 675 € × 3,636% = 934
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 23646 2942 752-39 05721 400 €17 657 €17 657 €
27 3813 6992 6783 682--13 976 €
37 5293 6232 6013 906--10 070 €
47 6793 5432 5214 136--5 934 €
57 8333 4612 4394 372--1 562 €
67 9903 3762 3554 613---
78 1493 2892 2674 860---
88 3123 1992 1775 114---
98 4793 1052 0835 373---
108 6483 0091 9875 640---
118 8212 9091 8875 912---
128 9972 8061 7846 192---
139 1772 6991 6776 478---
149 3612 5891 5676 772---
159 5482 4751 4547 073---
169 7392 3581 3367 381---
179 9342 2371 2157 697---
1810 1332 1111 0908 021---
1910 3351 9829608 354---
2010 5421 8488268 694---
2110 7531 7106889 043---
2210 9681 5675459 401---
2311 1871 4193979 768---
2411 4111 26724510 144---
2511 6391 1098710 530---
TOTAL231 782107 68339 619124 09921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 099
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 236 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 520 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 520-6 420+7 940
2+1 5200+1 520
3+1 5200+1 520
4+1 5200+1 520
5+1 5200+1 520
6+1 520+915+605
7+1 520+1 458+62
8+1 520+1 534-14
9+1 520+1 612-92
10+1 520+1 692-172
11+1 520+1 774-254
12+1 520+1 858-338
13+1 520+1 943-423
14+1 520+2 032-512
15+1 520+2 122-602
16+1 520+2 214-694
17+1 520+2 309-789
18+1 520+2 406-886
19+1 520+2 506-986
20+1 520+2 608-1 088
21+1 520+2 713-1 193
22+1 520+2 820-1 300
23+1 520+2 930-1 410
24+1 520+3 043-1 523
25+1 520+3 159-1 639
Total+38 000+37 230+770
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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