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Immeuble 180 m² BEZIERS

VilleBéziers (34)
Surface180m²
Coût Total238 200€
Loyer Annuel23 289€
Rentabilité9.78%
Cashflow/mois+485€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 180 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 180 m² BEZIERS

Exclusivité Béziers Idéal investisseur, votre agence Laforêt Béziers vous propose en exclusivité cet immeuble entièrement loué à Béziers, quartier Nouvelle Poste, composé de 3 appartements :

  • Un studio en rez-de-chaussée loué 360€ CC
  • Un garage au rez-de-chaussée loué 80€ CC
  • Un T3 au premier étage loué 550€ CC
  • Au second un T3 loué 478€ CC

Aucun impayé - Forte rentabilité

Surface : 180 m²

Consommation énergie primaire : 303 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 590 € et 4 900 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.350230, 3.220445
Total : 238 200€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 43 800€
Valeur du bien : 223 800€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.52€ - 13.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1941€/mois
Loyer annuel estimé : 23289€/an
Fourchette totale : 1534€ - 2455€/mois
Fourchette annuelle : 18409€ - 29461€/an
Rentabilité brute :9.78%
Fourchette de rentabilité :7.73% - 12.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 509,43 €/m²
Basé sur :675 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :271 697 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-91 697€ (-33.7%)
Marge achat-revente :33 497€ (12.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 192,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :69,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 261,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 545,60€
Coût de l'assurance :20 842,50€
Taxe foncière : 2 328,86€/an
Soit par mois : 194,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 940,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 456,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :484,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 180 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800 €(243 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€ = 13500€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 120€/m² = 600€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:1 500€
    Peinture chambres: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 941 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 289 €/an
Calcul : 1 941 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 232 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 834 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 329 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 195 €
Revenus locatifs : +23 289 €
Charges déductibles : -55 195 €
Résultat foncier Année 1 : -31 906 €(Déficit de 31 906 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 506 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 395 €/an
Revenus locatifs : +23 289 €
Charges déductibles : -11 395 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 894 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10506.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 289 €55 203 €8 240 €-31 914 €21 400 €10 514 €10 514 €
223 754 €11 187 €8 024 €12 567 €---
324 229 €10 963 €7 801 €13 266 €---
424 714 €10 732 €7 569 €13 982 €---
525 208 €10 492 €7 330 €14 716 €---
625 712 €10 244 €7 081 €15 469 €---
726 227 €9 987 €6 824 €16 240 €---
826 751 €9 721 €6 558 €17 031 €---
927 286 €9 445 €6 282 €17 841 €---
1027 832 €9 159 €5 997 €18 673 €---
1128 389 €8 864 €5 701 €19 525 €---
1228 956 €8 557 €5 395 €20 399 €---
1329 536 €8 240 €5 078 €21 295 €---
1430 126 €7 912 €4 749 €22 214 €---
1530 729 €7 572 €4 409 €23 157 €---
1631 343 €7 220 €4 057 €24 124 €---
1731 970 €6 855 €3 693 €25 115 €---
1832 610 €6 478 €3 315 €26 132 €---
1933 262 €6 087 €2 924 €27 175 €---
2033 927 €5 682 €2 519 €28 246 €---
2134 606 €5 262 €2 100 €29 343 €---
2235 298 €4 828 €1 665 €30 470 €---
2336 004 €4 378 €1 216 €31 625 €---
2436 724 €3 912 €750 €32 811 €---
2537 458 €3 430 €268 €34 028 €---
TOTAL745 941 €242 410 €119 546 €503 531 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 503 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 289 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 891 €-6 420 €+11 311 €
2+4 891 €+616 €+4 275 €
3+4 891 €+3 980 €+911 €
4+4 891 €+4 195 €+696 €
5+4 891 €+4 415 €+476 €
6+4 891 €+4 641 €+250 €
7+4 891 €+4 872 €+19 €
8+4 891 €+5 109 €-218 €
9+4 891 €+5 352 €-461 €
10+4 891 €+5 602 €-711 €
11+4 891 €+5 858 €-967 €
12+4 891 €+6 120 €-1 229 €
13+4 891 €+6 389 €-1 498 €
14+4 891 €+6 664 €-1 773 €
15+4 891 €+6 947 €-2 056 €
16+4 891 €+7 237 €-2 346 €
17+4 891 €+7 535 €-2 644 €
18+4 891 €+7 840 €-2 949 €
19+4 891 €+8 153 €-3 262 €
20+4 891 €+8 474 €-3 583 €
21+4 891 €+8 803 €-3 912 €
22+4 891 €+9 141 €-4 250 €
23+4 891 €+9 488 €-4 597 €
24+4 891 €+9 843 €-4 952 €
25+4 891 €+10 208 €-5 317 €
Total+122 275 €+151 059 €+-28 784 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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