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Maison de plain-pied à vendre

VilleSépeaux (89)
Surface123m²
Coût Total176 200€
Loyer Annuel10 645€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 934,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres

Maison secteur Sépeaux Saint Romain entre Joigny et Charny proche sortie d'autoroute, dans un secteur calme avec grange de 44m². Vous trouverez de plain pied salon séjour de 44m², cuisine spacieuse, 2 chambres, bureau, salle de bains, wc. Cour intérieur sans aucun vis-à-vis!

Ville : Sépeaux
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89116
Coordonnées : 47.936244, 3.239084
Total : 176 200€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 52 000€
Valeur du bien : 167 000€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 887€/mois
Loyer annuel estimé : 10645€/an
Fourchette totale : 702€ - 1121€/mois
Fourchette annuelle : 8420€ - 13458€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :609,76 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 000 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :+40 000€ (+53.3%)
Marge achat-revente :-101 200€ (-134.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :860,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,92€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 910,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 954,17€
Coût de l'assurance :14 977,00€
Taxe foncière : 1 064,47€/an
Soit par mois : 88,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 887,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 999,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 307 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise aux normes des installations
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 300€
    Isolation toiture/combles: 123 m² × 100€/m² = 12300€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:10 500€
    Remplacement fenêtres: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 400€
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 800€/m² = 6400€ (main d'œuvre incluse)
  • Pose de parquet flottant:2 000€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sépeaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 887 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 645 €/an
Calcul : 887 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 687 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 599 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 064 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 351 €
Revenus locatifs : +10 645 €
Charges déductibles : -59 351 €
Résultat foncier Année 1 : -48 706 €(Déficit de 48 706 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 306 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 351 €/an
Revenus locatifs : +10 645 €
Charges déductibles : -7 351 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 294 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27305.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 645 €59 356 €5 693 €-48 712 €21 400 €27 312 €27 312 €
210 858 €7 202 €5 539 €3 655 €--23 656 €
311 075 €7 044 €5 380 €4 031 €--19 625 €
411 296 €6 879 €5 216 €4 417 €--15 208 €
511 522 €6 710 €5 046 €4 812 €--10 396 €
611 753 €6 534 €4 871 €5 218 €--5 177 €
711 988 €6 353 €4 690 €5 634 €---
812 227 €6 166 €4 503 €6 061 €---
912 472 €5 973 €4 309 €6 499 €---
1012 721 €5 773 €4 110 €6 948 €---
1112 976 €5 567 €3 903 €7 409 €---
1213 235 €5 354 €3 690 €7 882 €---
1313 500 €5 133 €3 470 €8 367 €---
1413 770 €4 906 €3 242 €8 864 €---
1514 046 €4 671 €3 007 €9 375 €---
1614 326 €4 428 €2 764 €9 899 €---
1714 613 €4 177 €2 513 €10 436 €---
1814 905 €3 917 €2 254 €10 988 €---
1915 203 €3 649 €1 986 €11 554 €---
2015 507 €3 373 €1 709 €12 135 €---
2115 818 €3 086 €1 423 €12 731 €---
2216 134 €2 791 €1 127 €13 343 €---
2316 457 €2 486 €822 €13 971 €---
2416 786 €2 170 €507 €14 616 €---
2517 121 €1 844 €181 €15 277 €---
TOTAL340 954 €175 543 €81 954 €165 411 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 235 €-6 420 €+8 655 €
2+2 235 €0 €+2 235 €
3+2 235 €0 €+2 235 €
4+2 235 €0 €+2 235 €
5+2 235 €0 €+2 235 €
6+2 235 €0 €+2 235 €
7+2 235 €+137 €+2 098 €
8+2 235 €+1 818 €+417 €
9+2 235 €+1 950 €+285 €
10+2 235 €+2 084 €+151 €
11+2 235 €+2 223 €+12 €
12+2 235 €+2 365 €-130 €
13+2 235 €+2 510 €-275 €
14+2 235 €+2 659 €-424 €
15+2 235 €+2 812 €-577 €
16+2 235 €+2 970 €-735 €
17+2 235 €+3 131 €-896 €
18+2 235 €+3 296 €-1 061 €
19+2 235 €+3 466 €-1 231 €
20+2 235 €+3 640 €-1 405 €
21+2 235 €+3 819 €-1 584 €
22+2 235 €+4 003 €-1 768 €
23+2 235 €+4 191 €-1 956 €
24+2 235 €+4 385 €-2 150 €
25+2 235 €+4 583 €-2 348 €
Total+55 875 €+49 623 €+6 252 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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