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vente - appartement

VilleAnnonay (07)
Surface64.34m²
Coût Total92 180€
Loyer Annuel6 438€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 64.34 m²
Prix au m² : 1 010,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle d eau, Petit prix

Annonay - Proche du centre ville et du champs de mars. Appartement de 64,34 m² comprenant une cuisine, un séjour, deux chambres, 1 bureau ou dressing, WC séparé et une salle d'eau. Vous profiterez également d'une cave. Pour tout renseignement ou visite, appelez nous !!

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.240179, 4.667734
Total : 92 180€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 21 980€
Valeur du bien : 86 980€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.34m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6438€/an
Fourchette totale : 403€ - 713€/mois
Fourchette annuelle : 4841€ - 8560€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 060,47 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 231 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-3 231€ (-4.7%)
Marge achat-revente :-23 949€ (-35.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :36,87€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 488,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 167,48€
Coût de l'assurance :11 061,60€
Taxe foncière : 643,77€/an
Soit par mois : 53,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 536,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 566,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée.
Quantité: entrée (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 980 €(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 500€
    Cuisine complète: 14 m² × 750€/m² = 10500€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 18 m² × 100€/m² = 1800€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 18 m² × 40€/m² = 720€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:160€
    Peinture murs et plafonds: 4 m² × 40€/m² = 160€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Annonay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 438 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 994 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 180 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 644 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 360 €
Revenus locatifs : +6 438 €
Charges déductibles : -26 360 €
Résultat foncier Année 1 : -19 922 €(Déficit de 19 922 €)
Imputable sur revenu global : 19 922 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 380 €/an
Revenus locatifs : +6 438 €
Charges déductibles : -4 380 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 058 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 438 €26 363 €2 996 €-19 925 €19 925 €--
26 566 €4 302 €2 916 €2 264 €---
36 698 €4 219 €2 832 €2 479 €---
46 832 €4 132 €2 746 €2 699 €---
56 968 €4 043 €2 657 €2 925 €---
67 108 €3 951 €2 565 €3 157 €---
77 250 €3 856 €2 470 €3 394 €---
87 395 €3 758 €2 371 €3 637 €---
97 543 €3 656 €2 270 €3 887 €---
107 694 €3 551 €2 165 €4 143 €---
117 847 €3 442 €2 056 €4 405 €---
128 004 €3 330 €1 944 €4 674 €---
138 165 €3 214 €1 828 €4 950 €---
148 328 €3 095 €1 708 €5 233 €---
158 494 €2 971 €1 585 €5 523 €---
168 664 €2 843 €1 457 €5 821 €---
178 838 €2 711 €1 325 €6 127 €---
189 014 €2 574 €1 188 €6 440 €---
199 195 €2 433 €1 047 €6 761 €---
209 378 €2 287 €901 €7 091 €---
219 566 €2 136 €750 €7 430 €---
229 757 €1 981 €594 €7 777 €---
239 953 €1 820 €434 €8 133 €---
2410 152 €1 653 €267 €8 498 €---
2510 355 €1 481 €95 €8 873 €---
TOTAL206 200 €99 803 €43 167 €106 397 €19 925 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 978 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 397 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 352 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 352 €-5 978 €+7 330 €
2+1 352 €+679 €+673 €
3+1 352 €+744 €+608 €
4+1 352 €+810 €+542 €
5+1 352 €+878 €+474 €
6+1 352 €+947 €+405 €
7+1 352 €+1 018 €+334 €
8+1 352 €+1 091 €+261 €
9+1 352 €+1 166 €+186 €
10+1 352 €+1 243 €+109 €
11+1 352 €+1 322 €+30 €
12+1 352 €+1 402 €-50 €
13+1 352 €+1 485 €-133 €
14+1 352 €+1 570 €-218 €
15+1 352 €+1 657 €-305 €
16+1 352 €+1 746 €-394 €
17+1 352 €+1 838 €-486 €
18+1 352 €+1 932 €-580 €
19+1 352 €+2 028 €-676 €
20+1 352 €+2 127 €-775 €
21+1 352 €+2 229 €-877 €
22+1 352 €+2 333 €-981 €
23+1 352 €+2 440 €-1 088 €
24+1 352 €+2 549 €-1 197 €
25+1 352 €+2 662 €-1 310 €
Total+33 800 €+31 919 €+1 881 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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