Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleBonneveau (41)
Surface70
Coût Total107 680
Loyer Annuel5 393
Rentabilité5.01%
Cashflow/mois-152
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 942,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud-Est, 11 m² Cave, Cheminée, Surface de 70 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1970, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage individuel électrique, Cuisine américaine équipée, Salle de séjour : 26.72 m², 1 Box, 1 Parking, Jardin, Terrain de 250 m², Orientation Est

À Bonneveau, à seulement 5 minutes de Bessé-sur-Braye Idéale pour un premier achat ou un investissement locatif, cette maison se compose ainsi : Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un salon/séjour avec cheminée insert, ainsi qu'une cuisine ouverte, aménagée et équipée. Accès depuis la cuisine à la terrasse. À l'étage, l'espace nuit se compose de deux chambres et d'une salle d'eau avec WC. Le sous sol dispose d'un garage et d'un grande cave.

Pour la partie technique : Chauffage : Bois et electrique. Eau chaude : Ballon. Assainissement : Tout à l'égout. Fenêtres : PVC double vitrage (sauf une).

Référence mandat 106 CL Essentiel immobilier : 21 place Clémenceau 41800 Montoire-sur-le-Loir Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques .

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. Cyril Lhommeau. E.I - Agent commercial immatriculé au RSAC de BLOIS sous le numéro 509 557 161 au profit de la S.A.R.L LHM immobilier - 21 place Clémenceau 41800 Montoire sur le Loir

Ville : Bonneveau
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41800
Coordonnées : 47.807133, 0.776655
Total : 107 680
Prix d'acquisition : 66 000
Travaux : 36 400
Valeur du bien : 102 400
Frais de notaire : 5 280
Coût estimé : 5 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 6.42€/m²/mois
Fourchette : 4.80€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 449€/mois
Loyer annuel estimé : 5393€/an
Fourchette totale : 336€ - 601€/mois
Fourchette annuelle : 4032€ - 7215€/an
Rentabilité brute :5.01%
Fourchette de rentabilité :3.74% - 6.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 556,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 913,33
Coût de l'assurance :9 422,00
Taxe foncière : 539,34€/an
Soit par mois : 44,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 449,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 601,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et bois ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement de la fenêtre en simple vitrage par du PVC double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Très efficace pour améliorer le score énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des normes électriques et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 400(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtre PVC double vitrage:600
    Fenêtre PVC double vitrage: 1 fenêtre × 600€ = 600€ (installation incluse)
  • Isolation - Combles perdus:2 800
    Isolation combles: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Rénovation cuisine complète: 6000€ (peinture, vérification normes électriques et plomberie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (nouvelle douche, lavabo, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation:6 000
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonneveau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtre PVC double vitrage, Isolation - Combles perdus
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 393 €/an
Calcul : 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 465 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 680 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 781
Revenus locatifs : +5 393
Charges déductibles : -40 781
Résultat foncier Année 1 : -35 388(Déficit de 35 388 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 988
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 381 €/an
Revenus locatifs : +5 393
Charges déductibles : -4 381
Résultat foncier Années 2+ : 1 012 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13987.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 39340 7843 468-35 39121 400 €13 991 €13 991 €
25 5014 2913 3741 211--12 780 €
35 6114 1943 2771 418--11 363 €
45 7244 0943 1771 630--9 733 €
55 8383 9903 0741 848--7 885 €
65 9553 8832 9672 072--5 813 €
76 0743 7732 8572 301--3 512 €
86 1953 6592 7432 537--976 €
96 3193 5412 6252 778---
106 4463 4192 5033 026---
116 5753 2932 3773 281---
126 7063 1632 2473 543---
136 8403 0292 1133 811---
146 9772 8911 9744 086---
157 1162 7471 8314 369---
167 2592 5991 6834 660---
177 4042 4461 5304 958---
187 5522 2881 3725 264---
197 7032 1251 2095 578---
207 8571 9571 0405 901---
218 0141 7828666 232---
228 1751 6026866 572---
238 3381 4175006 922---
248 5051 2253087 280---
258 6751 0261107 649---
TOTAL172 753109 21949 91363 53421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 534
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 133 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 133-6 420+7 553
2+1 1330+1 133
3+1 1330+1 133
4+1 1330+1 133
5+1 1330+1 133
6+1 1330+1 133
7+1 1330+1 133
8+1 1330+1 133
9+1 133+541+592
10+1 133+908+225
11+1 133+984+149
12+1 133+1 063+70
13+1 133+1 143-10
14+1 133+1 226-93
15+1 133+1 311-178
16+1 133+1 398-265
17+1 133+1 487-354
18+1 133+1 579-446
19+1 133+1 673-540
20+1 133+1 770-637
21+1 133+1 870-737
22+1 133+1 972-839
23+1 133+2 076-943
24+1 133+2 184-1 051
25+1 133+2 295-1 162
Total+28 325+19 060+9 265
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →