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Maison à vendre - 4 pièces - 123 m2 - Dignac - 16 - POITOU-CHARENTES

Bien expiré
VilleDignac (16)
Surface123m²
Coût Total93 784€
Loyer Annuel11 511€
Rentabilité12.27%
Cashflow/mois+375€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 800 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 608,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

C À vendre EN EXCLUSIVITE Maison à rénover de 123 m² avec grange attenante de 120 m² (16410) DignacSituée dans le lieu-dit paisible sur la commune de Dignac, cette maison pleine de charme offre un beau potentiel grâce à ses volumes généreux et à sa grange attenante de 120 m², idéale pour un projet d'agrandissement, d'atelier ou de stockage.La maison principale, d'une surface de 123 m², se compose :Au rez-de-chaussée :Une grande pièce de vie lumineuse avec cheminée à remettre aux normes et murs en pierres apparentes, un cellier attenant.À l'étage :Trois chambres,Une salle d'eau avec WC.L'extérieur propose un jardin attenant à la maison, ainsi qu'une seconde parcelle de 254 m² située à quelques mètres, offrant des possibilités d'aménagement supplémentaires.Un ensemble immobilier idéal pour un projet de rénovation dans un environnement calme et rural, tout en restant proche des commodités de Dignac.

Ville : Dignac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16410
Coordonnées : 45.549199, 0.312705
Total : 93 784€
Prix d'acquisition : 74 800€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 87 800€
Frais de notaire : 5 984€
Coût estimé : 5 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 6.04€ - 10.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 959€/mois
Loyer annuel estimé : 11511€/an
Fourchette totale : 742€ - 1240€/mois
Fourchette annuelle : 8909€ - 14875€/an
Rentabilité brute :12.27%
Fourchette de rentabilité :9.50% - 15.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 784€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :27,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 488,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 664,72€
Coût de l'assurance :8 206,10€
Taxe foncière : 1 151,15€/an
Soit par mois : 95,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 959,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 584,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :374,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (123 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (sol, murs, électricité)
Quantité: salon complet (environ 40 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - espace de vie en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: plomberie complète
Raison: DPE F - Maison - Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(106 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 959 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 511 €/an
Calcul : 959 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 784 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 151 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 572 €
Revenus locatifs : +11 511 €
Charges déductibles : -17 572 €
Résultat foncier Année 1 : -6 060 €(Déficit de 6 060 €)
Imputable sur revenu global : 6 060 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 572 €/an
Revenus locatifs : +11 511 €
Charges déductibles : -4 572 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 940 €/an
Prix d'achat du bien : 74 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 620 €(65% de 74 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 768 €/an
Calcul : 48 620 € × 3,636% = 1 768 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 511 €17 575 €3 095 €-6 063 €6 063 €--
211 742 €4 492 €3 012 €7 250 €---
311 977 €4 406 €2 927 €7 570 €---
412 216 €4 318 €2 838 €7 899 €---
512 460 €4 226 €2 747 €8 234 €---
612 710 €4 131 €2 652 €8 578 €---
712 964 €4 033 €2 554 €8 930 €---
813 223 €3 932 €2 453 €9 291 €---
913 488 €3 828 €2 348 €9 660 €---
1013 757 €3 719 €2 240 €10 038 €---
1114 032 €3 608 €2 128 €10 425 €---
1214 313 €3 492 €2 013 €10 821 €---
1314 599 €3 372 €1 893 €11 227 €---
1414 891 €3 249 €1 769 €11 643 €---
1515 189 €3 121 €1 641 €12 068 €---
1615 493 €2 989 €1 509 €12 504 €---
1715 803 €2 852 €1 373 €12 951 €---
1816 119 €2 711 €1 231 €13 408 €---
1916 441 €2 565 €1 085 €13 876 €---
2016 770 €2 414 €934 €14 356 €---
2117 105 €2 258 €778 €14 848 €---
2217 448 €2 096 €617 €15 351 €---
2317 797 €1 929 €450 €15 867 €---
2418 152 €1 757 €277 €16 396 €---
2518 516 €1 578 €99 €16 937 €---
TOTAL368 716 €94 650 €44 665 €274 067 €6 063 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 819 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 067 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 417 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 417 €-1 819 €+4 236 €
2+2 417 €+2 175 €+242 €
3+2 417 €+2 271 €+146 €
4+2 417 €+2 370 €+47 €
5+2 417 €+2 470 €-53 €
6+2 417 €+2 573 €-156 €
7+2 417 €+2 679 €-262 €
8+2 417 €+2 787 €-370 €
9+2 417 €+2 898 €-481 €
10+2 417 €+3 011 €-594 €
11+2 417 €+3 127 €-710 €
12+2 417 €+3 246 €-829 €
13+2 417 €+3 368 €-951 €
14+2 417 €+3 493 €-1 076 €
15+2 417 €+3 620 €-1 203 €
16+2 417 €+3 751 €-1 334 €
17+2 417 €+3 885 €-1 468 €
18+2 417 €+4 022 €-1 605 €
19+2 417 €+4 163 €-1 746 €
20+2 417 €+4 307 €-1 890 €
21+2 417 €+4 454 €-2 037 €
22+2 417 €+4 605 €-2 188 €
23+2 417 €+4 760 €-2 343 €
24+2 417 €+4 919 €-2 502 €
25+2 417 €+5 081 €-2 664 €
Total+60 425 €+82 220 €+-21 795 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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