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Appartement 4 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface84m²
Coût Total161 550€
Loyer Annuel8 139€
Rentabilité5.04%
Cashflow/mois-235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 500 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 041,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 84 m²

  • Saint-Dizier -

A Saint-Dizier, au sein de la résidence de standing Émile Mauguet, bel appartement lumineux offrant un fort potentiel !

Situé dans un environnement calme et recherché, ce bien se compose d'une entrée, d'une spacieuse pièce de vie baignée de lumière, d'une grande cuisine, d'un cellier, de deux chambres, d'une salle de bains et de WC séparés. Vous profiterez également d'un balcon agréable pour vos moments de détente. Une cave et une place de parking en sous-sol complètent ce bien.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissant la possibilité de créer un intérieur à votre image. Idéal pour résidence principale ou investissement.

À visiter sans tarder !

'Vous êtes à un clic de concrétiser votre projet'

Surface : 84 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 60 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/02/2025

Consommation énergie primaire : 222 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 216 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 480 € et 2 050 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.638110, 4.952623
Total : 161 550€
Prix d'acquisition : 87 500€
Travaux : 67 050€
Valeur du bien : 154 550€
Frais de notaire : 7 000€
Coût estimé : 7 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 678€/mois
Loyer annuel estimé : 8139€/an
Fourchette totale : 519€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 6229€ - 10636€/an
Rentabilité brute :5.04%
Fourchette de rentabilité :3.86% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :47,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 845,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 969,32€
Coût de l'assurance :14 135,63€
Taxe foncière : 813,94€/an
Soit par mois : 67,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 678,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 913,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-235,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 84 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture, mise aux normes de l'électricité et de la plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité.
Quantité: salon complet (environ 45 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 050 €(798 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€ × 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 800€ × 8 fenêtres = 6400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:5 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ × 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 800€
    Rénovation cuisine complète: 6000€, Électricité: 800€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:5 050€
    Rénovation salon (45 m²): 50€/m² × 45 = 2250€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 2000€ × 1 = 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:8 800€
    Rénovation 2 chambres (20 m²): 300€/m² × 20 = 6000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 678 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 139 €/an
Calcul : 678 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 391 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 550 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 814 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 820 €
Revenus locatifs : +8 139 €
Charges déductibles : -73 820 €
Résultat foncier Année 1 : -65 681 €(Déficit de 65 681 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 281 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 770 €/an
Revenus locatifs : +8 139 €
Charges déductibles : -6 770 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 369 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44280.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 875 €(65% de 87 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 068 €/an
Calcul : 56 875 € × 3,636% = 2 068 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 139 €73 825 €5 396 €-65 686 €21 400 €44 286 €44 286 €
28 302 €6 632 €5 252 €1 671 €--42 615 €
38 468 €6 483 €5 104 €1 985 €--40 630 €
48 638 €6 329 €4 950 €2 308 €--38 322 €
58 810 €6 170 €4 791 €2 640 €--35 682 €
68 987 €6 006 €4 627 €2 981 €--32 701 €
79 166 €5 836 €4 457 €3 330 €--29 371 €
89 350 €5 660 €4 281 €3 690 €--25 681 €
99 537 €5 478 €4 099 €4 059 €--21 623 €
109 727 €5 290 €3 911 €4 437 €--17 185 €
119 922 €5 095 €3 716 €4 827 €--12 359 €
1210 120 €4 894 €3 515 €5 226 €---
1310 323 €4 686 €3 306 €5 637 €---
1410 529 €4 470 €3 091 €6 059 €---
1510 740 €4 247 €2 868 €6 492 €---
1610 955 €4 017 €2 638 €6 938 €---
1711 174 €3 779 €2 399 €7 395 €---
1811 397 €3 532 €2 153 €7 865 €---
1911 625 €3 277 €1 898 €8 348 €---
2011 858 €3 013 €1 634 €8 844 €---
2112 095 €2 741 €1 361 €9 354 €---
2212 337 €2 458 €1 079 €9 878 €---
2312 583 €2 167 €787 €10 417 €---
2412 835 €1 865 €485 €10 970 €---
2513 092 €1 552 €173 €11 539 €---
TOTAL260 708 €179 504 €77 969 €81 205 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 139 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 709 €-6 420 €+8 129 €
2+1 709 €0 €+1 709 €
3+1 709 €0 €+1 709 €
4+1 709 €0 €+1 709 €
5+1 709 €0 €+1 709 €
6+1 709 €0 €+1 709 €
7+1 709 €0 €+1 709 €
8+1 709 €0 €+1 709 €
9+1 709 €0 €+1 709 €
10+1 709 €0 €+1 709 €
11+1 709 €0 €+1 709 €
12+1 709 €+1 568 €+141 €
13+1 709 €+1 691 €+18 €
14+1 709 €+1 818 €-109 €
15+1 709 €+1 948 €-239 €
16+1 709 €+2 081 €-372 €
17+1 709 €+2 219 €-510 €
18+1 709 €+2 360 €-651 €
19+1 709 €+2 504 €-795 €
20+1 709 €+2 653 €-944 €
21+1 709 €+2 806 €-1 097 €
22+1 709 €+2 963 €-1 254 €
23+1 709 €+3 125 €-1 416 €
24+1 709 €+3 291 €-1 582 €
25+1 709 €+3 462 €-1 753 €
Total+42 725 €+28 069 €+14 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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