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Appartement à vendre Lisieux ( centre-ville )

VilleLisieux (14)
Surface105m²
Coût Total207 180€
Loyer Annuel12 921€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 140 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement duplex lumineux de 105 m² – Cœur de ville de Lisieux

Découvrez ce bel appartement en duplex d'une surface habitable de 105 m² idéalement situé en plein cœur de Lisieux, au 3ᵉ étage d'une résidence soignée, sans ascenseur.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une belle entrée lumineuse avec placard de rangement, une cuisine aménagée, un vaste séjour, deux chambres, une salle de bains ainsi qu'un WC indépendant.

À l'étage, l'appartement comprend une troisième chambre, un bureau et une salle d'eau avec WC.

Le bien est vendu avec une cave ainsi qu'une place de parking privative et sécurisée.

Chauffage au gaz de ville.

Ville : Lisieux
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14100
Coordonnées : 49.146610, 0.231600
Total : 207 180€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 55 980€
Valeur du bien : 195 980€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 12.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1077€/mois
Loyer annuel estimé : 12921€/an
Fourchette totale : 873€ - 1328€/mois
Fourchette annuelle : 10475€ - 15937€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 796,88 €/m²
Basé sur :229 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 672 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-48 672€ (-25.8%)
Marge achat-revente :-18 508€ (-9.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 034,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :51,79€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 086,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 311,29€
Coût de l'assurance :15 538,50€
Taxe foncière : 1 292,08€/an
Soit par mois : 107,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 076,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 194,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en marbre
Quantité: 5 m²
Raison: État 2.5/5 - Peinture vieillissante visible
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en marbre
Quantité: 8 m²
Raison: État 2.5/5 - Usure visible sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 980 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1700€
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 100€ = 2000€, Peinture murs: 40 m² × 30€ = 1200€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Entrée:300€
    Peinture murs entrée: 5 m² × 30€ = 150€, Main d'œuvre: 150€
  • Couloir:480€
    Peinture murs couloir: 8 m² × 30€ = 240€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lisieux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 077 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 921 €/an
Calcul : 1 077 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 180 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 622 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 292 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 013 €
Revenus locatifs : +12 921 €
Charges déductibles : -65 013 €
Résultat foncier Année 1 : -52 092 €(Déficit de 52 092 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 692 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 033 €/an
Revenus locatifs : +12 921 €
Charges déductibles : -9 033 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 888 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30692.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 921 €65 020 €7 126 €-52 099 €21 400 €30 699 €30 699 €
213 179 €8 852 €6 939 €4 327 €--26 372 €
313 443 €8 659 €6 745 €4 784 €--21 588 €
413 712 €8 458 €6 544 €5 254 €--16 334 €
513 986 €8 250 €6 337 €5 736 €--10 598 €
614 266 €8 035 €6 121 €6 231 €--4 368 €
714 551 €7 812 €5 899 €6 739 €---
814 842 €7 582 €5 668 €7 260 €---
915 139 €7 343 €5 429 €7 796 €---
1015 442 €7 096 €5 182 €8 346 €---
1115 750 €6 840 €4 926 €8 910 €---
1216 065 €6 575 €4 661 €9 490 €---
1316 387 €6 301 €4 387 €10 086 €---
1416 714 €6 017 €4 103 €10 698 €---
1517 049 €5 723 €3 809 €11 326 €---
1617 390 €5 418 €3 504 €11 972 €---
1717 738 €5 103 €3 189 €12 635 €---
1818 092 €4 776 €2 863 €13 316 €---
1918 454 €4 438 €2 525 €14 016 €---
2018 823 €4 089 €2 175 €14 735 €---
2119 200 €3 726 €1 813 €15 473 €---
2219 584 €3 351 €1 438 €16 232 €---
2319 975 €2 963 €1 049 €17 012 €---
2420 375 €2 561 €647 €17 814 €---
2520 782 €2 145 €231 €18 638 €---
TOTAL413 858 €207 132 €103 311 €206 726 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 726 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 921 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 713 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 713 €-6 420 €+9 133 €
2+2 713 €0 €+2 713 €
3+2 713 €0 €+2 713 €
4+2 713 €0 €+2 713 €
5+2 713 €0 €+2 713 €
6+2 713 €0 €+2 713 €
7+2 713 €+711 €+2 002 €
8+2 713 €+2 178 €+535 €
9+2 713 €+2 339 €+374 €
10+2 713 €+2 504 €+209 €
11+2 713 €+2 673 €+40 €
12+2 713 €+2 847 €-134 €
13+2 713 €+3 026 €-313 €
14+2 713 €+3 209 €-496 €
15+2 713 €+3 398 €-685 €
16+2 713 €+3 592 €-879 €
17+2 713 €+3 790 €-1 077 €
18+2 713 €+3 995 €-1 282 €
19+2 713 €+4 205 €-1 492 €
20+2 713 €+4 420 €-1 707 €
21+2 713 €+4 642 €-1 929 €
22+2 713 €+4 870 €-2 157 €
23+2 713 €+5 104 €-2 391 €
24+2 713 €+5 344 €-2 631 €
25+2 713 €+5 591 €-2 878 €
Total+67 825 €+62 018 €+5 807 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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