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Vente appartement F4

VilleMelun (77)
Surface63m²
Coût Total148 292€
Loyer Annuel10 954€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 129 900 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 2 061,9 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente mon appartement en très bon état, situé au rez de chaussée haut ,pas de travaux à faire,à proximité des transports en commun (50m), écoles(primaire et maternelles)collèges et lycées tout près à 50m

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.550030, 2.658600
Total : 148 292€
Prix d'acquisition : 129 900€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 137 900€
Frais de notaire : 10 392€
Coût estimé : 10 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 913€/mois
Loyer annuel estimé : 10954€/an
Fourchette totale : 745€ - 1118€/mois
Fourchette annuelle : 8940€ - 13421€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 576,04 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 291 €
Prix d'achat :129 900 €
Décote à l'achat :-32 391€ (-20.0%)
Marge achat-revente :13 999€ (8.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :55,61€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 778,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 503,29€
Coût de l'assurance :16 682,85€
Taxe foncière : 1 095,39€/an
Soit par mois : 91,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 912,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 8 m² (carrelage et sanitaires)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour chambres sans photo - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour salon sans photo - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(127 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 954 €/an
Calcul : 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 292 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 667 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 095 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 520 €
Revenus locatifs : +10 954 €
Charges déductibles : -14 520 €
Résultat foncier Année 1 : -3 566 €(Déficit de 3 566 €)
Imputable sur revenu global : 3 566 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 520 €/an
Revenus locatifs : +10 954 €
Charges déductibles : -6 520 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 434 €/an
Prix d'achat du bien : 129 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 435 €(65% de 129 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 070 €/an
Calcul : 84 435 € × 3,636% = 3 070 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 954 €14 524 €4 762 €-3 570 €3 570 €--
211 173 €6 395 €4 633 €4 778 €---
311 396 €6 262 €4 499 €5 134 €---
411 624 €6 124 €4 362 €5 500 €---
511 857 €5 982 €4 220 €5 875 €---
612 094 €5 835 €4 073 €6 259 €---
712 336 €5 684 €3 921 €6 652 €---
812 583 €5 527 €3 764 €7 056 €---
912 834 €5 365 €3 602 €7 469 €---
1013 091 €5 198 €3 435 €7 893 €---
1113 353 €5 025 €3 262 €8 328 €---
1213 620 €4 847 €3 084 €8 773 €---
1313 892 €4 662 €2 900 €9 230 €---
1414 170 €4 472 €2 709 €9 698 €---
1514 453 €4 275 €2 512 €10 178 €---
1614 743 €4 072 €2 309 €10 671 €---
1715 037 €3 862 €2 099 €11 175 €---
1815 338 €3 645 €1 883 €11 693 €---
1915 645 €3 421 €1 659 €12 224 €---
2015 958 €3 190 €1 427 €12 768 €---
2116 277 €2 951 €1 188 €13 326 €---
2216 602 €2 704 €941 €13 898 €---
2316 935 €2 449 €686 €14 486 €---
2417 273 €2 186 €423 €15 088 €---
2517 619 €1 913 €151 €15 705 €---
TOTAL350 857 €120 571 €68 503 €230 286 €3 570 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 071 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 286 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 954 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 300 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 300 €-1 071 €+3 371 €
2+2 300 €+1 433 €+867 €
3+2 300 €+1 540 €+760 €
4+2 300 €+1 650 €+650 €
5+2 300 €+1 762 €+538 €
6+2 300 €+1 878 €+422 €
7+2 300 €+1 996 €+304 €
8+2 300 €+2 117 €+183 €
9+2 300 €+2 241 €+59 €
10+2 300 €+2 368 €-68 €
11+2 300 €+2 498 €-198 €
12+2 300 €+2 632 €-332 €
13+2 300 €+2 769 €-469 €
14+2 300 €+2 909 €-609 €
15+2 300 €+3 053 €-753 €
16+2 300 €+3 201 €-901 €
17+2 300 €+3 353 €-1 053 €
18+2 300 €+3 508 €-1 208 €
19+2 300 €+3 667 €-1 367 €
20+2 300 €+3 830 €-1 530 €
21+2 300 €+3 998 €-1 698 €
22+2 300 €+4 170 €-1 870 €
23+2 300 €+4 346 €-2 046 €
24+2 300 €+4 526 €-2 226 €
25+2 300 €+4 712 €-2 412 €
Total+57 500 €+69 086 €+-11 586 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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