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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontargis (45)
Surface49.5m²
Coût Total124 620€
Loyer Annuel7 606€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 49.5 m²
Prix au m² : 1 595,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, 1 chambre, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave

Situé à 5 mn à pied de la gare, proche de toutes commodités, 10 mn du centre ville à pieds Dans une belle copropriété paysagée , entretenue et sécurisée, venez découvrir ce spacieux deux pièces + garage. Entièrement équipé et meublé avec du mobilier actuel et de qualité, il est composé : D'une entrée avec placard, un vaste séjour de 20 m², une cuisine équipée, une spacieuse chambre de 14m², une salle de douche, un WC séparé. Pas de travaux à prevoir IDEAL POUR INVESTISSEMENT LOCATIF OU HABITATION dernier Loyer : 540 euros + 100 euros charges mensuelles

Ville : Montargis
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 48.005039, 2.741261
Total : 124 620€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 39 300€
Valeur du bien : 118 300€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49.5m²
Loyer prédit : 12.81€/m²/mois
Fourchette : 10.45€ - 15.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7606€/an
Fourchette totale : 517€ - 777€/mois
Fourchette annuelle : 6208€ - 9320€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 494,45 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 975 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+5 025€ (+6.8%)
Marge achat-revente :-50 645€ (-68.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 653,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 544,06€
Coût de l'assurance :10 904,25€
Taxe foncière : 760,63€/an
Soit par mois : 63,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 633,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 816,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 49.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(794 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 600€/fenêtre = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€/chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs: 14 m² × 60€/m² = 840€, Parquet flottant: 14 m² × 40€/m² = 560€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montargis (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 606 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 620 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 761 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 880 €
Revenus locatifs : +7 606 €
Charges déductibles : -45 880 €
Résultat foncier Année 1 : -38 274 €(Déficit de 38 274 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 874 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 580 €/an
Revenus locatifs : +7 606 €
Charges déductibles : -6 580 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 026 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16873.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 606 €45 884 €4 187 €-38 278 €21 400 €16 878 €16 878 €
27 758 €6 473 €4 076 €1 286 €--15 592 €
37 914 €6 358 €3 961 €1 556 €--14 036 €
48 072 €6 239 €3 842 €1 833 €--12 203 €
58 233 €6 116 €3 719 €2 118 €--10 086 €
68 398 €5 988 €3 592 €2 410 €--7 676 €
78 566 €5 857 €3 460 €2 709 €--4 967 €
88 737 €5 720 €3 324 €3 017 €--1 950 €
98 912 €5 579 €3 183 €3 333 €---
109 090 €5 433 €3 037 €3 657 €---
119 272 €5 283 €2 886 €3 989 €---
129 457 €5 126 €2 730 €4 331 €---
139 647 €4 965 €2 568 €4 682 €---
149 840 €4 798 €2 401 €5 042 €---
1510 036 €4 625 €2 228 €5 411 €---
1610 237 €4 446 €2 049 €5 791 €---
1710 442 €4 261 €1 864 €6 181 €---
1810 651 €4 070 €1 673 €6 581 €---
1910 864 €3 872 €1 475 €6 992 €---
2011 081 €3 667 €1 270 €7 414 €---
2111 302 €3 455 €1 058 €7 848 €---
2211 529 €3 236 €839 €8 293 €---
2311 759 €3 009 €612 €8 750 €---
2411 994 €2 774 €377 €9 220 €---
2512 234 €2 531 €135 €9 703 €---
TOTAL243 631 €159 764 €60 544 €83 867 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 867 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 597 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 597 €-6 420 €+8 017 €
2+1 597 €0 €+1 597 €
3+1 597 €0 €+1 597 €
4+1 597 €0 €+1 597 €
5+1 597 €0 €+1 597 €
6+1 597 €0 €+1 597 €
7+1 597 €0 €+1 597 €
8+1 597 €0 €+1 597 €
9+1 597 €+415 €+1 182 €
10+1 597 €+1 097 €+500 €
11+1 597 €+1 197 €+400 €
12+1 597 €+1 299 €+298 €
13+1 597 €+1 405 €+192 €
14+1 597 €+1 513 €+84 €
15+1 597 €+1 623 €-26 €
16+1 597 €+1 737 €-140 €
17+1 597 €+1 854 €-257 €
18+1 597 €+1 974 €-377 €
19+1 597 €+2 098 €-501 €
20+1 597 €+2 224 €-627 €
21+1 597 €+2 354 €-757 €
22+1 597 €+2 488 €-891 €
23+1 597 €+2 625 €-1 028 €
24+1 597 €+2 766 €-1 169 €
25+1 597 €+2 911 €-1 314 €
Total+39 925 €+25 160 €+14 765 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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