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Appartement 4 pièces 94 m²

VilleAmiens (80)
Surface94m²
Coût Total206 040€
Loyer Annuel13 119€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 797,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 94 m²

QUARTIER SAINT PIERRE - L'agence Immoplus vous propose de découvrir cet appartement de type 4 d'environ 95 m2, situé au 2? étage d'une petite résidence sécurisée. Il se compose d'un hall d'entrée, d'un agréable salon d'environ 30 m2, d'une cuisine, d'une salle de bains, de trois chambres, ainsi que d'un balcon. Un garage et une cave complètent ce bien. Les + : belle surface / balcon / garage / petite résidence sécurisée « Les informations relatives à l'état des risques et pollutions pour ce bien peuvent être consultées sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. »

Surface : 94 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/07/2026

Consommation énergie primaire : 179 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 175 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 550 € et 2 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80080
Coordonnées : 49.908219, 2.313623
Total : 206 040€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 23 520€
Valeur du bien : 192 520€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1093€/mois
Loyer annuel estimé : 13119€/an
Fourchette totale : 884€ - 1352€/mois
Fourchette annuelle : 10605€ - 16230€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 842,62 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 206 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-4 206€ (-2.4%)
Marge achat-revente :-32 834€ (-19.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 023,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :60,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 083,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 089,75€
Coût de l'assurance :18 028,50€
Taxe foncière : 1 311,91€/an
Soit par mois : 109,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 093,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 193,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 520 €(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1050€/m² = 10500€ (incluant mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1500€/m² = 7500€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Rafraîchissement:200€
    Peinture murs et plafonds entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 093 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 119 €/an
Calcul : 1 093 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 040 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 721 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 312 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 531 €
Revenus locatifs : +13 119 €
Charges déductibles : -32 531 €
Résultat foncier Année 1 : -19 412 €(Déficit de 19 412 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 712 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 011 €/an
Revenus locatifs : +13 119 €
Charges déductibles : -9 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 108 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8711.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 119 €32 537 €6 984 €-19 418 €10 700 €8 718 €8 718 €
213 381 €8 833 €6 800 €4 549 €--4 170 €
313 649 €8 642 €6 609 €5 008 €---
413 922 €8 444 €6 411 €5 478 €---
514 201 €8 239 €6 206 €5 961 €---
614 485 €8 027 €5 994 €6 457 €---
714 774 €7 808 €5 775 €6 966 €---
815 070 €7 581 €5 548 €7 489 €---
915 371 €7 346 €5 313 €8 025 €---
1015 679 €7 104 €5 070 €8 575 €---
1115 992 €6 852 €4 819 €9 140 €---
1216 312 €6 592 €4 559 €9 720 €---
1316 638 €6 323 €4 290 €10 315 €---
1416 971 €6 044 €4 011 €10 927 €---
1517 310 €5 756 €3 723 €11 555 €---
1617 657 €5 457 €3 424 €12 199 €---
1718 010 €5 149 €3 116 €12 861 €---
1818 370 €4 829 €2 796 €13 541 €---
1918 737 €4 499 €2 466 €14 239 €---
2019 112 €4 156 €2 123 €14 956 €---
2119 494 €3 802 €1 769 €15 692 €---
2219 884 €3 436 €1 403 €16 448 €---
2320 282 €3 057 €1 024 €17 225 €---
2420 688 €2 664 €631 €18 023 €---
2521 101 €2 258 €225 €18 843 €---
TOTAL420 209 €175 436 €101 090 €244 773 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 773 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 755 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 755 €-3 210 €+5 965 €
2+2 755 €0 €+2 755 €
3+2 755 €+251 €+2 504 €
4+2 755 €+1 644 €+1 111 €
5+2 755 €+1 788 €+967 €
6+2 755 €+1 937 €+818 €
7+2 755 €+2 090 €+665 €
8+2 755 €+2 247 €+508 €
9+2 755 €+2 407 €+348 €
10+2 755 €+2 573 €+182 €
11+2 755 €+2 742 €+13 €
12+2 755 €+2 916 €-161 €
13+2 755 €+3 095 €-340 €
14+2 755 €+3 278 €-523 €
15+2 755 €+3 466 €-711 €
16+2 755 €+3 660 €-905 €
17+2 755 €+3 858 €-1 103 €
18+2 755 €+4 062 €-1 307 €
19+2 755 €+4 272 €-1 517 €
20+2 755 €+4 487 €-1 732 €
21+2 755 €+4 708 €-1 953 €
22+2 755 €+4 934 €-2 179 €
23+2 755 €+5 168 €-2 413 €
24+2 755 €+5 407 €-2 652 €
25+2 755 €+5 653 €-2 898 €
Total+68 875 €+73 432 €+-4 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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