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Maison Le Grand Pressigny

Bien expiré
VilleGrand-Pressigny (37)
Surface131.6m²
Coût Total165 400€
Loyer Annuel10 773€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 500 €
Surface : 131.6 m²
Prix au m² : 695,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Jardin

Dans le centre du Grand Pressigny, Arnaud vous propose cet immeuble de rapport comprenant : -en rez de chaussée : Local de 62 m² libre d'occupation. -au premier étage : Appartement de 71.62 m² à rénover. -au deuxième étage : Grenier de 41 m². Nous sommes joignable de 8h à 19h du lundi au samedi. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponible sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.squarehabitat.fr/medias/files/01000000-c801-0242-7cb1-08dca2807e2a.pdf

Ville : Grand-Pressigny
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37350
Coordonnées : 46.912697, 0.808030
Total : 165 400€
Prix d'acquisition : 91 500€
Travaux : 66 580€
Valeur du bien : 158 080€
Frais de notaire : 7 320€
Coût estimé : 7 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131.6m²
Loyer prédit : 6.82€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 898€/mois
Loyer annuel estimé : 10773€/an
Fourchette totale : 696€ - 1158€/mois
Fourchette annuelle : 8352€ - 13897€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :825,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :48,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 873,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 211,77€
Coût de l'assurance :14 472,50€
Taxe foncière : 1 077,32€/an
Soit par mois : 89,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 897,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 963,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 507 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 41 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 131.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols usés nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du sol en pierre du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - sol usé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - murs jaunis nécessitant rafraîchissement
BuanderieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol de la buanderie
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible - murs et carrelage usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 580 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:1 640€
    Isolation combles: 41 m² × 40€/m² = 1640€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1100€ = 17600€ (pose incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:1 760€
    Parquet flottant: 22 m² × 80€/m² = 1760€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Rénovation sol en pierre: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Buanderie - Rafraîchissement:400€
    Rafraîchissement murs et sol: 8 m² × 50€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grand-Pressigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 773 €/an
Calcul : 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 667 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 400 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 579 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 077 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 903 €
Revenus locatifs : +10 773 €
Charges déductibles : -73 903 €
Résultat foncier Année 1 : -63 130 €(Déficit de 63 130 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 730 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 323 €/an
Revenus locatifs : +10 773 €
Charges déductibles : -7 323 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 450 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41730.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 475 €(65% de 91 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 163 €/an
Calcul : 59 475 € × 3,636% = 2 163 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 773 €73 909 €5 672 €-63 135 €21 400 €41 735 €41 735 €
210 989 €7 180 €5 523 €3 809 €--37 926 €
311 208 €7 025 €5 369 €4 183 €--33 743 €
411 433 €6 865 €5 209 €4 568 €--29 175 €
511 661 €6 700 €5 043 €4 962 €--24 214 €
611 895 €6 528 €4 872 €5 366 €--18 847 €
712 132 €6 351 €4 695 €5 782 €--13 066 €
812 375 €6 167 €4 511 €6 208 €--6 858 €
912 623 €5 977 €4 321 €6 646 €--212 €
1012 875 €5 780 €4 124 €7 095 €---
1113 133 €5 576 €3 920 €7 556 €---
1213 395 €5 365 €3 709 €8 030 €---
1313 663 €5 147 €3 491 €8 516 €---
1413 936 €4 921 €3 264 €9 016 €---
1514 215 €4 687 €3 030 €9 529 €---
1614 499 €4 444 €2 788 €10 055 €---
1714 789 €4 193 €2 537 €10 596 €---
1815 085 €3 934 €2 277 €11 152 €---
1915 387 €3 665 €2 008 €11 722 €---
2015 695 €3 386 €1 730 €12 308 €---
2116 008 €3 098 €1 442 €12 910 €---
2216 329 €2 800 €1 143 €13 529 €---
2316 655 €2 491 €835 €14 164 €---
2416 988 €2 171 €515 €14 817 €---
2517 328 €1 840 €184 €15 488 €---
TOTAL345 070 €190 197 €82 212 €154 873 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 873 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 262 €-6 420 €+8 682 €
2+2 262 €0 €+2 262 €
3+2 262 €0 €+2 262 €
4+2 262 €0 €+2 262 €
5+2 262 €0 €+2 262 €
6+2 262 €0 €+2 262 €
7+2 262 €0 €+2 262 €
8+2 262 €0 €+2 262 €
9+2 262 €0 €+2 262 €
10+2 262 €+2 065 €+197 €
11+2 262 €+2 267 €-5 €
12+2 262 €+2 409 €-147 €
13+2 262 €+2 555 €-293 €
14+2 262 €+2 705 €-443 €
15+2 262 €+2 859 €-597 €
16+2 262 €+3 017 €-755 €
17+2 262 €+3 179 €-917 €
18+2 262 €+3 345 €-1 083 €
19+2 262 €+3 517 €-1 255 €
20+2 262 €+3 693 €-1 431 €
21+2 262 €+3 873 €-1 611 €
22+2 262 €+4 059 €-1 797 €
23+2 262 €+4 249 €-1 987 €
24+2 262 €+4 445 €-2 183 €
25+2 262 €+4 646 €-2 384 €
Total+56 550 €+46 462 €+10 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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