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Maison 6 pièces 144 m²

VilleMasseube (32)
Surface144m²
Coût Total193 980€
Loyer Annuel13 586€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 819,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 144 m²

MASSEUBE - Centre-ville, à proximité de toutes les commodités : Maison offrant une superficie habitable de 143 m² env. en six pièces principales. Habitable en l'état avec travaux de modernisation à prévoir. Garage, atelier, terrasse couverte donnant sur la cour et le jardin pour profiter des fins de journées. A voir sans tarder !

Informations complémentaires sur ce bien et tous nos produits disponibles sur notre site : [URL masquée pour votre sécurité]

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 144 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/05/2025

Consommation énergie primaire : 320 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 139 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 460 € et 4 720 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Masseube
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32140
Coordonnées : 43.428570, 0.579622
Total : 193 980€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 66 540€
Valeur du bien : 184 540€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1132€/mois
Loyer annuel estimé : 13586€/an
Fourchette totale : 873€ - 1468€/mois
Fourchette annuelle : 10479€ - 17614€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :676,98 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 485 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :+20 515€ (+21.0%)
Marge achat-revente :-96 495€ (-99.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :982,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :77,59€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 060,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 797,27€
Coût de l'assurance :23 277,60€
Taxe foncière : 1 358,60€/an
Soit par mois : 113,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 132,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 173,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 320 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 144 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite modernisation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 540 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 640€
    Isolation toiture/combles: 144 m² × 60€/m² = 8640€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€/fenêtre = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Masseube (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 132 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 586 €/an
Calcul : 1 132 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 980 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 931 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 359 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 746 €
Revenus locatifs : +13 586 €
Charges déductibles : -75 746 €
Résultat foncier Année 1 : -62 160 €(Déficit de 62 160 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 760 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 206 €/an
Revenus locatifs : +13 586 €
Charges déductibles : -9 206 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 380 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40759.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 586 €75 752 €6 923 €-62 166 €21 400 €40 766 €40 766 €
213 858 €9 034 €6 744 €4 824 €--35 942 €
314 135 €8 848 €6 559 €5 286 €--30 656 €
414 418 €8 656 €6 367 €5 761 €--24 895 €
514 706 €8 457 €6 168 €6 249 €--18 646 €
615 000 €8 251 €5 961 €6 749 €--11 897 €
715 300 €8 037 €5 747 €7 263 €--4 634 €
815 606 €7 815 €5 525 €7 791 €---
915 918 €7 585 €5 295 €8 333 €---
1016 236 €7 347 €5 057 €8 890 €---
1116 561 €7 100 €4 810 €9 462 €---
1216 892 €6 843 €4 554 €10 049 €---
1317 230 €6 578 €4 288 €10 653 €---
1417 575 €6 302 €4 013 €11 273 €---
1517 926 €6 017 €3 727 €11 910 €---
1618 285 €5 721 €3 431 €12 564 €---
1718 651 €5 414 €3 124 €13 237 €---
1819 024 €5 096 €2 806 €13 928 €---
1919 404 €4 766 €2 476 €14 638 €---
2019 792 €4 424 €2 134 €15 368 €---
2120 188 €4 070 €1 780 €16 118 €---
2220 592 €3 702 €1 413 €16 889 €---
2321 004 €3 321 €1 032 €17 682 €---
2421 424 €2 926 €637 €18 497 €---
2521 852 €2 517 €227 €19 335 €---
TOTAL435 163 €224 580 €100 797 €210 583 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 583 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 586 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 853 €-6 420 €+9 273 €
2+2 853 €0 €+2 853 €
3+2 853 €0 €+2 853 €
4+2 853 €0 €+2 853 €
5+2 853 €0 €+2 853 €
6+2 853 €0 €+2 853 €
7+2 853 €0 €+2 853 €
8+2 853 €+947 €+1 906 €
9+2 853 €+2 500 €+353 €
10+2 853 €+2 667 €+186 €
11+2 853 €+2 839 €+14 €
12+2 853 €+3 015 €-162 €
13+2 853 €+3 196 €-343 €
14+2 853 €+3 382 €-529 €
15+2 853 €+3 573 €-720 €
16+2 853 €+3 769 €-916 €
17+2 853 €+3 971 €-1 118 €
18+2 853 €+4 178 €-1 325 €
19+2 853 €+4 391 €-1 538 €
20+2 853 €+4 610 €-1 757 €
21+2 853 €+4 835 €-1 982 €
22+2 853 €+5 067 €-2 214 €
23+2 853 €+5 305 €-2 452 €
24+2 853 €+5 549 €-2 696 €
25+2 853 €+5 801 €-2 948 €
Total+71 325 €+63 175 €+8 150 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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