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Vente Loft 4 pièces

VilleLuzancy (77)
Surface115m²
Coût Total252 180€
Loyer Annuel14 458€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 956,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 115 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Toilettes séparées, Parquet, 2 places de parking, Cuisine équipée

Iad france - mathieu giraudier vous propose : luzancy - exclusivité - magnifique et rare loft de 115 m² environ habitable entièrement rénové en 2015 (isolation rt 2012) avec un jardin de 50 m² environ - 3 chambres - au calme - très belle prestation ! Il comprend au rdc : une grande entrée avec une sublime cuisine équipée de 20 m² environ - un dégagement - deux chambres de 11,5 m² environ - un wc séparé - une salle d'eau avec meuble double vasque, sèche serviettes. À l'étage : un grand double séjour mezzanine de 45 m² environ avec poele à bois. Au 2ème étage : une belle suite parentale avec une salle de bain comprenant meuble vasque, sèche serviettes et wc. Terrain : entièrement clos - jardin avec terrasse - deux places de stationnement sous un très jolie carport. Les plus : ballon d'eau chaude récent - radiateurs à inertie - très belle prestation ! Très rare ! À visiter sans tarder ! Mandat exclusif iad france n°. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article l. 561-5 du code monétaire et financier. la présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de m mathieu giraudier mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la sas france immatriculé au rsac de melun sous le numéro 840087860, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société france sas.Informations LOI ALUR : Honoraires charge vendeur. (gedeon )

Ville : Luzancy
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77138
Coordonnées : 48.973142, 3.188479
Total : 252 180€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 9 180€
Valeur du bien : 234 180€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 10.48€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1205€/mois
Loyer annuel estimé : 14458€/an
Fourchette totale : 983€ - 1477€/mois
Fourchette annuelle : 11795€ - 17722€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 242,42 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :142 878 €
Prix d'achat :225 000 €
Décote à l'achat :+82 122€ (+57.5%)
Marge achat-revente :-109 302€ (-76.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 234,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :100,87€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 335,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 094,77€
Coût de l'assurance :30 261,60€
Taxe foncière : 1 445,78€/an
Soit par mois : 120,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 204,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 455,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-250,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage à inertie existant
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage récent, pas de travaux obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, cuisine en bon état
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et en bon état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire (lavabo, douche, WC)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain sans photo, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 180 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:180€
    Vérification système de chauffage: 1 système × 180€ = 180€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€ (cuisine en bon état)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (remplacement des éléments sanitaires, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (peinture et revêtement sol, main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 600€
    Rafraîchissement salon: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (peinture et revêtement sol, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luzancy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 180€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 205 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 458 €/an
Calcul : 1 205 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 190 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 180 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 210 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 446 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 026 €
Revenus locatifs : +14 458 €
Charges déductibles : -20 026 €
Résultat foncier Année 1 : -5 568 €(Déficit de 5 568 €)
Imputable sur revenu global : 5 568 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 846 €/an
Revenus locatifs : +14 458 €
Charges déductibles : -10 846 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 612 €/an
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 458 €20 034 €8 198 €-5 576 €5 576 €--
214 747 €10 633 €7 977 €4 114 €---
315 042 €10 405 €7 748 €4 637 €---
415 343 €10 169 €7 513 €5 174 €---
515 650 €9 925 €7 269 €5 725 €---
615 963 €9 673 €7 017 €6 290 €---
716 282 €9 413 €6 757 €6 869 €---
816 608 €9 144 €6 487 €7 464 €---
916 940 €8 866 €6 209 €8 074 €---
1017 278 €8 578 €5 922 €8 700 €---
1117 624 €8 282 €5 625 €9 342 €---
1217 976 €7 975 €5 318 €10 002 €---
1318 336 €7 658 €5 001 €10 678 €---
1418 703 €7 330 €4 674 €11 373 €---
1519 077 €6 991 €4 335 €12 085 €---
1619 458 €6 642 €3 985 €12 817 €---
1719 848 €6 280 €3 624 €13 568 €---
1820 244 €5 906 €3 250 €14 338 €---
1920 649 €5 520 €2 864 €15 129 €---
2021 062 €5 121 €2 465 €15 941 €---
2121 484 €4 709 €2 052 €16 775 €---
2221 913 €4 283 €1 626 €17 631 €---
2322 352 €3 842 €1 186 €18 509 €---
2422 799 €3 387 €731 €19 411 €---
2523 255 €2 917 €261 €20 338 €---
TOTAL463 089 €193 681 €118 095 €269 408 €5 576 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 673 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 408 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 036 €-1 673 €+4 709 €
2+3 036 €+1 234 €+1 802 €
3+3 036 €+1 391 €+1 645 €
4+3 036 €+1 552 €+1 484 €
5+3 036 €+1 717 €+1 319 €
6+3 036 €+1 887 €+1 149 €
7+3 036 €+2 061 €+975 €
8+3 036 €+2 239 €+797 €
9+3 036 €+2 422 €+614 €
10+3 036 €+2 610 €+426 €
11+3 036 €+2 803 €+233 €
12+3 036 €+3 001 €+35 €
13+3 036 €+3 204 €-168 €
14+3 036 €+3 412 €-376 €
15+3 036 €+3 626 €-590 €
16+3 036 €+3 845 €-809 €
17+3 036 €+4 070 €-1 034 €
18+3 036 €+4 301 €-1 265 €
19+3 036 €+4 539 €-1 503 €
20+3 036 €+4 782 €-1 746 €
21+3 036 €+5 032 €-1 996 €
22+3 036 €+5 289 €-2 253 €
23+3 036 €+5 553 €-2 517 €
24+3 036 €+5 823 €-2 787 €
25+3 036 €+6 101 €-3 065 €
Total+75 900 €+80 822 €+-4 922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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