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Maison 11 pièces 355 m²

Bien expiré
VilleGourdon (46)
Surface355m²
Coût Total399 084€
Loyer Annuel35 020€
Rentabilité8.78%
Cashflow/mois+511€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 349 800 €
Surface : 355 m²
Prix au m² : 985,35 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Belle maison en pierre dans un quartier bourgeois et calme à Gourdon. Belles vues sur Gourdon medieval !

A12509 - C'est une propriété à visiter absolument! Tout ce que vous pourriez souhaiter dans une maison de ville.

Ce n'est pas tous les jours qu'une propriété comme celle-ci arrive sur le marché.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A12509 Date de réalisation du diagnostic : 06/03/2024 Prix hors honoraires : 330 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 300 € et 4 520 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Gourdon
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46300
Coordonnées : 44.704179, 1.371885
Total : 399 084€
Prix d'acquisition : 349 800€
Travaux : 21 300€
Valeur du bien : 371 100€
Frais de notaire : 27 984€
Coût estimé : 27 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 355m²
Loyer prédit : 8.22€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 2918€/mois
Loyer annuel estimé : 35020€/an
Fourchette totale : 2258€ - 3772€/mois
Fourchette annuelle : 27091€ - 45269€/an
Rentabilité brute :8.78%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 11.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :399 084€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 002,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :113,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 115,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :201 573,54€
Coût de l'assurance :33 922,14€
Taxe foncière : 3 501,96€/an
Soit par mois : 291,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 918,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 407,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :511,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 355 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 355 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 44 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 11 chambres (environ 110 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 300 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 300€
    Isolation combles: 355 m² × 60€/m² = 21300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gourdon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 020 €/an
Calcul : 2 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 872 €/an
Base de calcul : Emprunt de 399 084 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 357 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 502 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 031 €
Revenus locatifs : +35 020 €
Charges déductibles : -40 031 €
Résultat foncier Année 1 : -5 011 €(Déficit de 5 011 €)
Imputable sur revenu global : 5 011 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 731 €/an
Revenus locatifs : +35 020 €
Charges déductibles : -18 731 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 289 €/an
Prix d'achat du bien : 349 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 227 370 €(65% de 349 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 268 €/an
Calcul : 227 370 € × 3,636% = 8 268 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 020 €40 044 €13 885 €-5 024 €5 024 €--
235 720 €18 381 €13 522 €17 339 €---
336 434 €18 005 €13 147 €18 429 €---
437 163 €17 616 €12 757 €19 547 €---
537 906 €17 213 €12 354 €20 693 €---
638 664 €16 796 €11 937 €21 869 €---
739 438 €16 363 €11 504 €23 075 €---
840 227 €15 915 €11 056 €24 311 €---
941 031 €15 451 €10 592 €25 580 €---
1041 852 €14 971 €10 112 €26 881 €---
1142 689 €14 473 €9 614 €28 216 €---
1243 542 €13 957 €9 098 €29 585 €---
1344 413 €13 423 €8 564 €30 990 €---
1445 302 €12 870 €8 011 €32 432 €---
1546 208 €12 297 €7 438 €33 910 €---
1647 132 €11 704 €6 845 €35 428 €---
1748 074 €11 089 €6 230 €36 985 €---
1849 036 €10 453 €5 594 €38 583 €---
1950 017 €9 793 €4 934 €40 224 €---
2051 017 €9 110 €4 251 €41 907 €---
2152 037 €8 403 €3 544 €43 635 €---
2253 078 €7 670 €2 811 €45 408 €---
2354 140 €6 911 €2 052 €47 229 €---
2455 222 €6 125 €1 266 €49 097 €---
2556 327 €5 311 €452 €51 016 €---
TOTAL1 121 689 €344 345 €201 574 €777 344 €5 024 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 507 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 777 344 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 020 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 354 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 354 €-1 507 €+8 861 €
2+7 354 €+5 202 €+2 152 €
3+7 354 €+5 529 €+1 825 €
4+7 354 €+5 864 €+1 490 €
5+7 354 €+6 208 €+1 146 €
6+7 354 €+6 561 €+793 €
7+7 354 €+6 922 €+432 €
8+7 354 €+7 293 €+61 €
9+7 354 €+7 674 €-320 €
10+7 354 €+8 064 €-710 €
11+7 354 €+8 465 €-1 111 €
12+7 354 €+8 876 €-1 522 €
13+7 354 €+9 297 €-1 943 €
14+7 354 €+9 729 €-2 375 €
15+7 354 €+10 173 €-2 819 €
16+7 354 €+10 628 €-3 274 €
17+7 354 €+11 096 €-3 742 €
18+7 354 €+11 575 €-4 221 €
19+7 354 €+12 067 €-4 713 €
20+7 354 €+12 572 €-5 218 €
21+7 354 €+13 090 €-5 736 €
22+7 354 €+13 622 €-6 268 €
23+7 354 €+14 169 €-6 815 €
24+7 354 €+14 729 €-7 375 €
25+7 354 €+15 305 €-7 951 €
Total+183 850 €+233 203 €+-49 353 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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