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Commercy (55200)

VilleCommercy (55)
Surface530m²
Coût Total559 320€
Loyer Annuel62 715€
Rentabilité11.21%
Cashflow/mois+1 809€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 499 000 €
Surface : 530 m²
Prix au m² : 941,51 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de très bon rapport à Commercy, composé de 14 studios et 4 F1 bis. 453 m² habitable , plus les communs. Sur un terrain de 739m² (7a39ca), grand parking. L'essentiel est rénové et loué : portes immeuble neuves , portes palières neuves (serrures trois points et coupe feu) , kitchenettes neuves, peintures neuves Chauffage électrique, radiateurs à inertie programmables. Une petite partie( concernant 2 F1 bis et un studio) est à rénover. Travaux pouvant créer du déficit foncier. Le rapport brut de cet immeuble est de 11.8 %, en comptant les travaux à réaliser.

Bâtiment isolé. DPE 2024 : 10 appartements en C, 5 appartements en D et 3 en D à rénover

Ville : Commercy
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55200
Coordonnées : 48.766639, 5.580639
Total : 559 320€
Prix d'acquisition : 499 000€
Travaux : 20 400€
Valeur du bien : 519 400€
Frais de notaire : 39 920€
Coût estimé : 39 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 530m²
Loyer prédit : 9.86€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 5226€/mois
Loyer annuel estimé : 62715€/an
Fourchette totale : 4142€ - 6595€/mois
Fourchette annuelle : 49699€ - 79141€/an
Rentabilité brute :11.21%
Fourchette de rentabilité :8.89% - 14.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :691,59 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :366 543 €
Prix d'achat :499 000 €
Décote à l'achat :+132 457€ (+36.1%)
Marge achat-revente :-192 777€ (-52.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :559 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 731,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :163,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 894,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :260 151,02€
Coût de l'assurance :48 940,50€
Taxe foncière : 6 271,52€/an
Soit par mois : 522,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 226,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 417,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 808,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné avec des appartements classés C et D.

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 0 chambres (état 3/5 assumé)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie si nécessaire, mise aux normes électricité si nécessaire, peinture/finitions.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés, rafraîchissement recommandé.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique, ajout de prises si insuffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour assurer la sécurité des occupants.
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Évaluation système
Vérification du système de chauffage électrique à inertie et remplacement si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 530 m²
Raison: DPE C - Évaluation nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 400 €(38 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Chambres:0€
    Aucune chambre à rénover, état 3/5 assumé.
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (inclut plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (inclut vérification et mise à jour, main d'œuvre)
  • Chauffage:6 000€
    Évaluation système chauffage: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut vérification et remplacement si nécessaire, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Commercy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 226 €/mois
Revenus locatifs annuels : 62 715 €/an
Calcul : 5 226 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 559 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 958 €/an
Calcul : 163 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 272 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 682 €
Revenus locatifs : +62 715 €
Charges déductibles : -46 682 €
Résultat foncier Année 1 : 16 033 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 282 €/an
Revenus locatifs : +62 715 €
Charges déductibles : -26 282 €
Résultat foncier Années 2+ : 36 433 €/an
Prix d'achat du bien : 499 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 324 350 €(65% de 499 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 795 €/an
Calcul : 324 350 € × 3,636% = 11 795 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
162 715 €46 700 €18 071 €16 015 €---
263 970 €25 812 €17 582 €38 158 €---
365 249 €25 307 €17 078 €39 942 €---
466 554 €24 786 €16 557 €41 768 €---
567 885 €24 247 €16 018 €43 638 €---
669 243 €23 691 €15 462 €45 552 €---
770 628 €23 116 €14 887 €47 511 €---
872 040 €22 522 €14 293 €49 518 €---
973 481 €21 909 €13 680 €51 572 €---
1074 950 €21 275 €13 046 €53 676 €---
1176 449 €20 620 €12 391 €55 830 €---
1277 978 €19 943 €11 714 €58 036 €---
1379 538 €19 244 €11 015 €60 294 €---
1481 129 €18 521 €10 292 €62 608 €---
1582 751 €17 775 €9 546 €64 977 €---
1684 406 €17 004 €8 774 €67 403 €---
1786 095 €16 207 €7 978 €69 888 €---
1887 816 €15 383 €7 154 €72 433 €---
1989 573 €14 533 €6 304 €75 040 €---
2091 364 €13 654 €5 425 €77 710 €---
2193 191 €12 746 €4 517 €80 445 €---
2295 055 €11 808 €3 579 €83 247 €---
2396 956 €10 839 €2 609 €86 118 €---
2498 896 €9 837 €1 608 €89 058 €---
25100 873 €8 802 €573 €92 071 €---
TOTAL2 008 787 €486 280 €260 151 €1 522 507 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 522 507 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 62 715 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 170 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 170 €+4 805 €+8 365 €
2+13 170 €+11 447 €+1 723 €
3+13 170 €+11 983 €+1 187 €
4+13 170 €+12 530 €+640 €
5+13 170 €+13 091 €+79 €
6+13 170 €+13 665 €-495 €
7+13 170 €+14 253 €-1 083 €
8+13 170 €+14 855 €-1 685 €
9+13 170 €+15 472 €-2 302 €
10+13 170 €+16 103 €-2 933 €
11+13 170 €+16 749 €-3 579 €
12+13 170 €+17 411 €-4 241 €
13+13 170 €+18 088 €-4 918 €
14+13 170 €+18 782 €-5 612 €
15+13 170 €+19 493 €-6 323 €
16+13 170 €+20 221 €-7 051 €
17+13 170 €+20 966 €-7 796 €
18+13 170 €+21 730 €-8 560 €
19+13 170 €+22 512 €-9 342 €
20+13 170 €+23 313 €-10 143 €
21+13 170 €+24 134 €-10 964 €
22+13 170 €+24 974 €-11 804 €
23+13 170 €+25 835 €-12 665 €
24+13 170 €+26 718 €-13 548 €
25+13 170 €+27 621 €-14 451 €
Total+329 250 €+456 752 €+-127 502 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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