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Maison à vendre

VilleAvon-les-roches, Brizay, Chezelles, Crissay-sur-manse, Crouzilles, Panzoult, Parçay-sur-vienne, Rilly-sur-vienne, Sazilly, Tavant, Theneuil, Trogues, Île-bouchard (37)
Surface173m²
Coût Total234 724€
Loyer Annuel16 555€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 300 €
Surface : 173 m²
Prix au m² : 949,71 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 5 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Pas de cave

À L'Île-Bouchard, découvrez cette ancienne maison de ville pleine de caractère et chargée d'histoire. Elle offre de beaux volumes avec 6 chambres, un agréable terrain et des dépendances. Située à proximité des commerces et services, elle se prête aussi bien à une vie de famille qu'à un projet de gîte. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Avon-les-roches, Brizay, Chezelles, Crissay-sur-manse, Crouzilles, Panzoult, Parçay-sur-vienne, Rilly-sur-vienne, Sazilly, Tavant, Theneuil, Trogues, Île-bouchard
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37220
Coordonnées : 47.124654, 0.425045
Total : 234 724€
Prix d'acquisition : 164 300€
Travaux : 57 280€
Valeur du bien : 221 580€
Frais de notaire : 13 144€
Coût estimé : 13 144€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 173m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1380€/mois
Loyer annuel estimé : 16555€/an
Fourchette totale : 1069€ - 1780€/mois
Fourchette annuelle : 12832€ - 21360€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 300 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :224 900 €
Prix d'achat :164 300 €
Décote à l'achat :-60 600€ (-26.9%)
Marge achat-revente :-9 824€ (-4.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 724€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 156,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :58,68€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 214,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 161,68€
Coût de l'assurance :17 604,30€
Taxe foncière : 1 655,54€/an
Soit par mois : 137,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 379,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 352,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 173 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 173 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 280 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 380€
    Isolation combles: 173 m² × 60€/m² = 10380€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 7500€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 380 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 555 €/an
Calcul : 1 380 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 763 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 724 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 704 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 402 €
Revenus locatifs : +16 555 €
Charges déductibles : -67 402 €
Résultat foncier Année 1 : -50 847 €(Déficit de 50 847 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 447 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 122 €/an
Revenus locatifs : +16 555 €
Charges déductibles : -10 122 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 433 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29446.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 795 €(65% de 164 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 883 €/an
Calcul : 106 795 € × 3,636% = 3 883 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 555 €67 410 €7 770 €-50 854 €21 400 €29 454 €29 454 €
216 887 €9 922 €7 562 €6 964 €--22 490 €
317 224 €9 707 €7 348 €7 517 €--14 973 €
417 569 €9 485 €7 126 €8 084 €--6 889 €
517 920 €9 256 €6 896 €8 665 €---
618 279 €9 018 €6 658 €9 260 €---
718 644 €8 773 €6 413 €9 871 €---
819 017 €8 519 €6 159 €10 498 €---
919 397 €8 256 €5 897 €11 141 €---
1019 785 €7 985 €5 625 €11 800 €---
1120 181 €7 704 €5 344 €12 477 €---
1220 585 €7 414 €5 054 €13 171 €---
1320 996 €7 114 €4 754 €13 882 €---
1421 416 €6 804 €4 444 €14 613 €---
1521 845 €6 483 €4 123 €15 362 €---
1622 281 €6 151 €3 791 €16 130 €---
1722 727 €5 808 €3 448 €16 919 €---
1823 182 €5 453 €3 093 €17 728 €---
1923 645 €5 086 €2 727 €18 559 €---
2024 118 €4 707 €2 347 €19 411 €---
2124 601 €4 315 €1 955 €20 286 €---
2225 093 €3 909 €1 550 €21 183 €---
2325 594 €3 490 €1 130 €22 104 €---
2426 106 €3 057 €697 €23 050 €---
2526 628 €2 608 €249 €24 020 €---
TOTAL530 275 €228 435 €112 162 €301 841 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 841 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 555 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 477 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 477 €-6 420 €+9 897 €
2+3 477 €0 €+3 477 €
3+3 477 €0 €+3 477 €
4+3 477 €0 €+3 477 €
5+3 477 €+533 €+2 944 €
6+3 477 €+2 778 €+699 €
7+3 477 €+2 961 €+516 €
8+3 477 €+3 149 €+328 €
9+3 477 €+3 342 €+135 €
10+3 477 €+3 540 €-63 €
11+3 477 €+3 743 €-266 €
12+3 477 €+3 951 €-474 €
13+3 477 €+4 165 €-688 €
14+3 477 €+4 384 €-907 €
15+3 477 €+4 609 €-1 132 €
16+3 477 €+4 839 €-1 362 €
17+3 477 €+5 076 €-1 599 €
18+3 477 €+5 319 €-1 842 €
19+3 477 €+5 568 €-2 091 €
20+3 477 €+5 823 €-2 346 €
21+3 477 €+6 086 €-2 609 €
22+3 477 €+6 355 €-2 878 €
23+3 477 €+6 631 €-3 154 €
24+3 477 €+6 915 €-3 438 €
25+3 477 €+7 206 €-3 729 €
Total+86 925 €+90 552 €+-3 627 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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