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Appartement à vendre Sarlat-la-Canéda

VilleSarlat-la-Canéda (24)
Surface62m²
Coût Total131 160€
Loyer Annuel9 214€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 241,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 62 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Orientation sud, Toilettes séparées, Cave, Parquet, Orientation est, 3 étages, Étage 2 sur 3

APPARTEMENT T2 À RESTAURER AU COEUR DU CENTRE HISTORIQUE DE SARLAT

Au coeur du centre historique de Sarlat, découvrez cet appartement T2 à restaurer, offrant un beau potentiel pour créer un pied-à-terre de charme, un logement à l'année ou un investissement locatif.

Très lumineux, il bénéficie de grandes fenêtres qui apportent une belle clarté aux pièces. Ses beaux parquets anciens et authentiques lui confèrent également beaucoup de cachet et constituent une excellente base pour une rénovation pleine de caractère.

Il se compose d'une entrée, une cuisine, un grand salon/séjour, une salle de bain et une chambre.

A visiter absolument !

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 22 lots. Aucune procédure n'est en cours. DPE en cours.

Votre conseiller LEELOO IMMOBILIER : Isabelle TRAVERSE Agent commercial (Entrepreneur individuel à responsabilité limitée)

Ville : Sarlat-la-Canéda
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24200
Coordonnées : 44.900774, 1.227063
Total : 131 160€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 48 000€
Valeur du bien : 125 000€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 12.38€/m²/mois
Fourchette : 10.27€ - 14.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9214€/an
Fourchette totale : 637€ - 925€/mois
Fourchette annuelle : 7644€ - 11106€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 622,61 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 602 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-23 602€ (-23.5%)
Marge achat-revente :-30 558€ (-30.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :653,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :48,09€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 701,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 771,80€
Coût de l'assurance :14 427,60€
Taxe foncière : 921,40€/an
Soit par mois : 76,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 767,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 777,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique indiquée à 0 kWh/m²/an, ce qui peut indiquer une passoire énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000 €(774 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€ = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarlat-la-Canéda (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 214 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 160 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 966 €
Revenus locatifs : +9 214 €
Charges déductibles : -53 966 €
Résultat foncier Année 1 : -44 752 €(Déficit de 44 752 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 352 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 966 €/an
Revenus locatifs : +9 214 €
Charges déductibles : -5 966 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 248 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23352.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 214 €53 971 €4 472 €-44 757 €21 400 €23 357 €23 357 €
29 398 €5 853 €4 354 €3 546 €--19 811 €
39 586 €5 731 €4 232 €3 856 €--15 955 €
49 778 €5 604 €4 106 €4 174 €--11 782 €
59 973 €5 473 €3 975 €4 500 €--7 282 €
610 173 €5 338 €3 840 €4 835 €--2 447 €
710 376 €5 198 €3 699 €5 178 €---
810 584 €5 053 €3 554 €5 531 €---
910 796 €4 903 €3 404 €5 893 €---
1011 012 €4 747 €3 249 €6 264 €---
1111 232 €4 587 €3 088 €6 645 €---
1211 456 €4 420 €2 922 €7 036 €---
1311 686 €4 248 €2 749 €7 438 €---
1411 919 €4 069 €2 571 €7 850 €---
1512 158 €3 885 €2 386 €8 273 €---
1612 401 €3 694 €2 195 €8 707 €---
1712 649 €3 496 €1 998 €9 153 €---
1812 902 €3 291 €1 793 €9 610 €---
1913 160 €3 080 €1 581 €10 080 €---
2013 423 €2 860 €1 362 €10 563 €---
2113 691 €2 633 €1 135 €11 058 €---
2213 965 €2 398 €900 €11 567 €---
2314 245 €2 155 €657 €12 089 €---
2414 530 €1 904 €405 €12 626 €---
2514 820 €1 643 €145 €13 177 €---
TOTAL295 126 €150 234 €64 772 €144 892 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 935 €-6 420 €+8 355 €
2+1 935 €0 €+1 935 €
3+1 935 €0 €+1 935 €
4+1 935 €0 €+1 935 €
5+1 935 €0 €+1 935 €
6+1 935 €0 €+1 935 €
7+1 935 €+819 €+1 116 €
8+1 935 €+1 659 €+276 €
9+1 935 €+1 768 €+167 €
10+1 935 €+1 879 €+56 €
11+1 935 €+1 994 €-59 €
12+1 935 €+2 111 €-176 €
13+1 935 €+2 231 €-296 €
14+1 935 €+2 355 €-420 €
15+1 935 €+2 482 €-547 €
16+1 935 €+2 612 €-677 €
17+1 935 €+2 746 €-811 €
18+1 935 €+2 883 €-948 €
19+1 935 €+3 024 €-1 089 €
20+1 935 €+3 169 €-1 234 €
21+1 935 €+3 317 €-1 382 €
22+1 935 €+3 470 €-1 535 €
23+1 935 €+3 627 €-1 692 €
24+1 935 €+3 788 €-1 853 €
25+1 935 €+3 953 €-2 018 €
Total+48 375 €+43 468 €+4 907 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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