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Immeuble 4 pièces 152 m²

VilleRouen (76)
Surface152m²
Coût Total241 950€
Loyer Annuel25 121€
Rentabilité10.38%
Cashflow/mois+600€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 500 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 1 134,87 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 4 pièces 152 m²

Jeanne d'Arc Immo vous propose un immeuble à RENOVER entièrement, Rouen rive Gauche, entre St Sever et le Jardin des Plantes, comprenant 2 studios et 2 T2. Loyer possible annuel après travaux 25 000€ Opportunités à saisir.

Surface : 152 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/08/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.422714, 1.083527
Total : 241 950€
Prix d'acquisition : 172 500€
Travaux : 55 650€
Valeur du bien : 228 150€
Frais de notaire : 13 800€
Coût estimé : 13 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 13.77€/m²/mois
Fourchette : 10.99€ - 17.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 2093€/mois
Loyer annuel estimé : 25121€/an
Fourchette totale : 1670€ - 2624€/mois
Fourchette annuelle : 20042€ - 31487€/an
Rentabilité brute :10.38%
Fourchette de rentabilité :8.28% - 13.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 901,94 €/m²
Basé sur :470 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :289 094 €
Prix d'achat :172 500 €
Décote à l'achat :-116 594€ (-40.3%)
Marge achat-revente :47 144€ (16.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 213,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :70,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 284,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 206,65€
Coût de l'assurance :21 170,62€
Taxe foncière : 2 512,09€/an
Soit par mois : 209,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 093,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 493,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :599,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 152 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimée à 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 650 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 100€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 50€/m² = 1100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 32 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 093 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 121 €/an
Calcul : 2 093 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 950 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 847 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 512 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 419 €
Revenus locatifs : +25 121 €
Charges déductibles : -67 419 €
Résultat foncier Année 1 : -42 298 €(Déficit de 42 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 898 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 769 €/an
Revenus locatifs : +25 121 €
Charges déductibles : -11 769 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 352 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20898.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 125 €(65% de 172 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 077 €/an
Calcul : 112 125 € × 3,636% = 4 077 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 121 €67 427 €8 418 €-42 306 €21 400 €20 906 €20 906 €
225 623 €11 557 €8 198 €14 066 €--6 840 €
326 136 €11 329 €7 970 €14 807 €---
426 659 €11 093 €7 734 €15 565 €---
527 192 €10 849 €7 490 €16 343 €---
627 736 €10 596 €7 237 €17 140 €---
728 290 €10 334 €6 975 €17 957 €---
828 856 €10 062 €6 703 €18 794 €---
929 433 €9 781 €6 422 €19 653 €---
1030 022 €9 489 €6 130 €20 533 €---
1130 622 €9 188 €5 829 €21 435 €---
1231 235 €8 875 €5 516 €22 360 €---
1331 859 €8 551 €5 192 €23 308 €---
1432 497 €8 216 €4 857 €24 281 €---
1533 147 €7 869 €4 510 €25 278 €---
1633 809 €7 509 €4 150 €26 301 €---
1734 486 €7 136 €3 777 €27 350 €---
1835 175 €6 750 €3 391 €28 425 €---
1935 879 €6 350 €2 991 €29 528 €---
2036 596 €5 936 €2 577 €30 660 €---
2137 328 €5 507 €2 149 €31 821 €---
2238 075 €5 063 €1 704 €33 012 €---
2338 836 €4 603 €1 244 €34 233 €---
2439 613 €4 127 €768 €35 487 €---
2540 405 €3 633 €274 €36 773 €---
TOTAL804 631 €261 830 €122 207 €542 801 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 542 801 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 121 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 275 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 275 €-6 420 €+11 695 €
2+5 275 €0 €+5 275 €
3+5 275 €+2 390 €+2 885 €
4+5 275 €+4 670 €+605 €
5+5 275 €+4 903 €+372 €
6+5 275 €+5 142 €+133 €
7+5 275 €+5 387 €-112 €
8+5 275 €+5 638 €-363 €
9+5 275 €+5 896 €-621 €
10+5 275 €+6 160 €-885 €
11+5 275 €+6 430 €-1 155 €
12+5 275 €+6 708 €-1 433 €
13+5 275 €+6 992 €-1 717 €
14+5 275 €+7 284 €-2 009 €
15+5 275 €+7 583 €-2 308 €
16+5 275 €+7 890 €-2 615 €
17+5 275 €+8 205 €-2 930 €
18+5 275 €+8 528 €-3 253 €
19+5 275 €+8 859 €-3 584 €
20+5 275 €+9 198 €-3 923 €
21+5 275 €+9 546 €-4 271 €
22+5 275 €+9 904 €-4 629 €
23+5 275 €+10 270 €-4 995 €
24+5 275 €+10 646 €-5 371 €
25+5 275 €+11 032 €-5 757 €
Total+131 875 €+162 840 €+-30 965 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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