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Appartement à vendre

VilleGex (01)
Surface130m²
Coût Total386 420€
Loyer Annuel30 802€
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois+320€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 349 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 2 684,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 3 chambres, calme, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Situé au deuxième et dernier étage d'une petite copropriété au calme, cet appartement en attique de 130 m² séduit par ses magnifiques volumes et sa belle luminosité. Les espaces de vie offrent une atmosphère agréable et ouverte, avec une vue dégagée sur le Mont-Blanc, dans un cadre de vie rare et privilégié.

L'appartement se compose de trois chambres, d'une salle de bain, de toilettes indépendantes ainsi que d'un cellier. Un espace supplémentaire, pouvant être aménagé selon vos besoins en salle de jeux, espace bureau ou coin détente, vient compléter l'agencement et renforce le confort de vie. Balcon extérieur Un bien rare sur le secteur, alliant volume, calme et situation privilégiée, à saisir sans tarder.

Prix de vente : 385 000 € honoraires inclus. Honoraires à la charge de l'acquéreur. Bien soumis au statut de la copropriété. Nombre de lots : en cours. Montant moyen annuel des charges : en cours. DPE : en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Gex
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01170
Coordonnées : 46.334485, 6.058988
Total : 386 420€
Prix d'acquisition : 349 000€
Travaux : 9 500€
Valeur du bien : 358 500€
Frais de notaire : 27 920€
Coût estimé : 27 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 19.74€/m²/mois
Fourchette : 15.61€ - 24.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 2567€/mois
Loyer annuel estimé : 30802€/an
Fourchette totale : 2029€ - 3247€/mois
Fourchette annuelle : 24353€ - 38959€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 457,1 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :579 424 €
Prix d'achat :349 000 €
Décote à l'achat :-230 424€ (-39.8%)
Marge achat-revente :193 004€ (33.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :386 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 893,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :96,61€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 989,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 572,85€
Coût de l'assurance :28 981,50€
Taxe foncière : 3 080,20€/an
Soit par mois : 256,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 566,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 246,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :320,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - travaux nécessaires pour mise à jour
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 500 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 60 m² × 15€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (10 m²) × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gex (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 802 €/an
Calcul : 2 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 386 420 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 159 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 080 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 327 €
Revenus locatifs : +30 802 €
Charges déductibles : -26 327 €
Résultat foncier Année 1 : 4 475 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 827 €/an
Revenus locatifs : +30 802 €
Charges déductibles : -16 827 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 975 €/an
Prix d'achat du bien : 349 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 226 850 €(65% de 349 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 249 €/an
Calcul : 226 850 € × 3,636% = 8 249 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 802 €26 339 €12 600 €4 463 €---
231 418 €16 500 €12 261 €14 918 €---
332 046 €16 150 €11 910 €15 897 €---
432 687 €15 788 €11 548 €16 900 €---
533 341 €15 413 €11 174 €17 928 €---
634 008 €15 026 €10 787 €18 981 €---
734 688 €14 627 €10 387 €20 061 €---
835 382 €14 213 €9 974 €21 168 €---
936 089 €13 786 €9 547 €22 303 €---
1036 811 €13 345 €9 106 €23 466 €---
1137 547 €12 889 €8 649 €24 658 €---
1238 298 €12 418 €8 178 €25 881 €---
1339 064 €11 930 €7 691 €27 134 €---
1439 846 €11 427 €7 187 €28 419 €---
1540 643 €10 906 €6 667 €29 736 €---
1641 455 €10 369 €6 129 €31 087 €---
1742 284 €9 813 €5 573 €32 472 €---
1843 130 €9 238 €4 999 €33 892 €---
1943 993 €8 645 €4 405 €35 348 €---
2044 873 €8 031 €3 791 €36 842 €---
2145 770 €7 397 €3 157 €38 373 €---
2246 685 €6 741 €2 502 €39 944 €---
2347 619 €6 064 €1 825 €41 555 €---
2448 572 €5 364 €1 124 €43 208 €---
2549 543 €4 640 €401 €44 903 €---
TOTAL986 596 €297 059 €181 573 €689 537 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 689 537 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 802 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 468 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 468 €+1 339 €+5 129 €
2+6 468 €+4 475 €+1 993 €
3+6 468 €+4 769 €+1 699 €
4+6 468 €+5 070 €+1 398 €
5+6 468 €+5 378 €+1 090 €
6+6 468 €+5 694 €+774 €
7+6 468 €+6 018 €+450 €
8+6 468 €+6 351 €+117 €
9+6 468 €+6 691 €-223 €
10+6 468 €+7 040 €-572 €
11+6 468 €+7 398 €-930 €
12+6 468 €+7 764 €-1 296 €
13+6 468 €+8 140 €-1 672 €
14+6 468 €+8 526 €-2 058 €
15+6 468 €+8 921 €-2 453 €
16+6 468 €+9 326 €-2 858 €
17+6 468 €+9 742 €-3 274 €
18+6 468 €+10 168 €-3 700 €
19+6 468 €+10 604 €-4 136 €
20+6 468 €+11 053 €-4 585 €
21+6 468 €+11 512 €-5 044 €
22+6 468 €+11 983 €-5 515 €
23+6 468 €+12 467 €-5 999 €
24+6 468 €+12 962 €-6 494 €
25+6 468 €+13 471 €-7 003 €
Total+161 700 €+206 861 €+-45 161 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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