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Appartement 2 pièces 36 m²

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface36m²
Coût Total116 020€
Loyer Annuel9 423€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 1 916,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 36 m² - Appartement 2 pièces 36 m²

Rue de Sospel à Nice, quartier St Roch, 2 pièces de 36.46m2 (dont 34m2 en Loi Carrez) avec Terrasse privative de 8m2 environ et cagibi extérieur . L'acces de cet appartement se fait par le niveau -1 au niveau des caves. Il est à rénover intégralement mais présente un réel potentiel de rendement locatif après travaux. Un sanibroyeur avec pompe de relevage devra être installé. Proximité tous commerces et services, Tram à 200m. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 36 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 61

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.717213, 7.292753
Total : 116 020€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 41 500€
Valeur du bien : 110 500€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 785€/mois
Loyer annuel estimé : 9423€/an
Fourchette totale : 616€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 7397€ - 12004€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 381,65 €/m²
Basé sur :794 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 739 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-52 739€ (-43.3%)
Marge achat-revente :5 719€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 600,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 963,24€
Coût de l'assurance :10 151,75€
Taxe foncière : 942,32€/an
Soit par mois : 78,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 785,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 678,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :106,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 24 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 500 €(1 153 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rénovation complète chambre: 1 chambre (12 m²) × 200€/m² = 2400€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 800€
    Rénovation complète salon: 1 salon (24 m²) × 200€/m² = 4800€ (incluant peinture, électricité, revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (Nice), coefficients appliqués pour les travaux. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 785 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 423 €/an
Calcul : 785 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 745 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 406 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 942 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 593 €
Revenus locatifs : +9 423 €
Charges déductibles : -46 593 €
Résultat foncier Année 1 : -37 170 €(Déficit de 37 170 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 770 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 093 €/an
Revenus locatifs : +9 423 €
Charges déductibles : -5 093 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 330 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15769.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 423 €46 597 €3 748 €-37 174 €21 400 €15 774 €15 774 €
29 612 €4 996 €3 647 €4 616 €--11 158 €
39 804 €4 891 €3 542 €4 913 €--6 245 €
410 000 €4 783 €3 434 €5 217 €--1 027 €
510 200 €4 671 €3 323 €5 529 €---
610 404 €4 556 €3 207 €5 848 €---
710 612 €4 436 €3 088 €6 176 €---
810 824 €4 313 €2 965 €6 511 €---
911 041 €4 186 €2 838 €6 855 €---
1011 262 €4 054 €2 706 €7 207 €---
1111 487 €3 919 €2 570 €7 568 €---
1211 717 €3 778 €2 430 €7 938 €---
1311 951 €3 633 €2 285 €8 318 €---
1412 190 €3 483 €2 135 €8 707 €---
1512 434 €3 328 €1 980 €9 105 €---
1612 682 €3 168 €1 820 €9 514 €---
1712 936 €3 003 €1 655 €9 933 €---
1813 195 €2 832 €1 484 €10 362 €---
1913 459 €2 656 €1 308 €10 803 €---
2013 728 €2 474 €1 125 €11 254 €---
2114 002 €2 285 €937 €11 717 €---
2214 282 €2 091 €742 €12 192 €---
2314 568 €1 890 €541 €12 678 €---
2414 859 €1 682 €334 €13 177 €---
2515 157 €1 467 €119 €13 689 €---
TOTAL301 826 €129 173 €53 963 €172 654 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 654 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 423 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 979 €-6 420 €+8 399 €
2+1 979 €0 €+1 979 €
3+1 979 €0 €+1 979 €
4+1 979 €0 €+1 979 €
5+1 979 €+1 350 €+629 €
6+1 979 €+1 754 €+225 €
7+1 979 €+1 853 €+126 €
8+1 979 €+1 953 €+26 €
9+1 979 €+2 056 €-77 €
10+1 979 €+2 162 €-183 €
11+1 979 €+2 270 €-291 €
12+1 979 €+2 381 €-402 €
13+1 979 €+2 495 €-516 €
14+1 979 €+2 612 €-633 €
15+1 979 €+2 732 €-753 €
16+1 979 €+2 854 €-875 €
17+1 979 €+2 980 €-1 001 €
18+1 979 €+3 109 €-1 130 €
19+1 979 €+3 241 €-1 262 €
20+1 979 €+3 376 €-1 397 €
21+1 979 €+3 515 €-1 536 €
22+1 979 €+3 657 €-1 678 €
23+1 979 €+3 804 €-1 825 €
24+1 979 €+3 953 €-1 974 €
25+1 979 €+4 107 €-2 128 €
Total+49 475 €+51 796 €+-2 321 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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