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Maison 5 pièces 128 m²

VilleDuras (47)
Surface128m²
Coût Total164 004€
Loyer Annuel15 198€
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 920 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 686,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 5 pièces principales

A seulement quelques kilomètres de Duras, maison en pierre habitable en l'état avec un potentiel d'agrandissement. Cuisine, salon, 3 chambres dont 1 suitée, salle d'eau. Grange. Jardin. A few kilometers from Duras, old stone house offering kitchen, lounge, 3 bedrooms, 1 suitée, shower room. Barn to extend. Garden. Honoraires à charge acquéreur : 9.9%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 119-4300 Date de réalisation du diagnostic : 11/01/2026 Prix hors honoraires : 80 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 490 € et 6 140 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Duras
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47120
Coordonnées : 44.677070, 0.186211
Total : 164 004€
Prix d'acquisition : 87 920€
Travaux : 69 050€
Valeur du bien : 156 970€
Frais de notaire : 7 034€
Coût estimé : 7 034€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.86€ - 12.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1267€/mois
Loyer annuel estimé : 15198€/an
Fourchette totale : 1007€ - 1594€/mois
Fourchette annuelle : 12079€ - 19124€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.36% - 11.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 126,93 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 247 €
Prix d'achat :87 920 €
Décote à l'achat :-56 327€ (-39.0%)
Marge achat-revente :-19 757€ (-13.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 004€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :65,60€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 896,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 220,93€
Coût de l'assurance :19 680,48€
Taxe foncière : 1 519,85€/an
Soit par mois : 126,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 266,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 023,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :243,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 050 €(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 600€
    Isolation combles: 128 m² × 75€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 3240€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Duras (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 267 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 198 €/an
Calcul : 1 267 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 847 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 004 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 787 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 520 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 205 €
Revenus locatifs : +15 198 €
Charges déductibles : -77 205 €
Résultat foncier Année 1 : -62 006 €(Déficit de 62 006 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 606 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 155 €/an
Revenus locatifs : +15 198 €
Charges déductibles : -8 155 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40606.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 148 €(65% de 87 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 148 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 198 €77 210 €5 853 €-62 011 €21 400 €40 611 €40 611 €
215 502 €8 009 €5 702 €7 494 €--33 118 €
315 812 €7 852 €5 545 €7 960 €--25 158 €
416 129 €7 690 €5 383 €8 439 €--16 719 €
516 451 €7 522 €5 214 €8 930 €--7 789 €
616 780 €7 347 €5 040 €9 433 €---
717 116 €7 166 €4 859 €9 950 €---
817 458 €6 979 €4 672 €10 480 €---
917 807 €6 784 €4 477 €11 023 €---
1018 164 €6 583 €4 276 €11 581 €---
1118 527 €6 374 €4 067 €12 153 €---
1218 897 €6 157 €3 850 €12 740 €---
1319 275 €5 932 €3 625 €13 343 €---
1419 661 €5 700 €3 392 €13 961 €---
1520 054 €5 458 €3 151 €14 596 €---
1620 455 €5 208 €2 901 €15 247 €---
1720 864 €4 949 €2 641 €15 916 €---
1821 282 €4 680 €2 372 €16 602 €---
1921 707 €4 401 €2 094 €17 306 €---
2022 141 €4 112 €1 805 €18 030 €---
2122 584 €3 812 €1 505 €18 772 €---
2223 036 €3 501 €1 194 €19 534 €---
2323 497 €3 179 €872 €20 317 €---
2423 966 €2 845 €538 €21 121 €---
2524 446 €2 499 €192 €21 946 €---
TOTAL486 811 €211 948 €85 221 €274 864 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 864 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 198 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 192 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 192 €-6 420 €+9 612 €
2+3 192 €0 €+3 192 €
3+3 192 €0 €+3 192 €
4+3 192 €0 €+3 192 €
5+3 192 €0 €+3 192 €
6+3 192 €+493 €+2 699 €
7+3 192 €+2 985 €+207 €
8+3 192 €+3 144 €+48 €
9+3 192 €+3 307 €-115 €
10+3 192 €+3 474 €-282 €
11+3 192 €+3 646 €-454 €
12+3 192 €+3 822 €-630 €
13+3 192 €+4 003 €-811 €
14+3 192 €+4 188 €-996 €
15+3 192 €+4 379 €-1 187 €
16+3 192 €+4 574 €-1 382 €
17+3 192 €+4 775 €-1 583 €
18+3 192 €+4 981 €-1 789 €
19+3 192 €+5 192 €-2 000 €
20+3 192 €+5 409 €-2 217 €
21+3 192 €+5 632 €-2 440 €
22+3 192 €+5 860 €-2 668 €
23+3 192 €+6 095 €-2 903 €
24+3 192 €+6 336 €-3 144 €
25+3 192 €+6 584 €-3 392 €
Total+79 800 €+82 459 €+-2 659 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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