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Appartement - 4 pièce(s) - 84 m²

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface84m²
Coût Total140 950€
Loyer Annuel10 401€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 500 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 922,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet appartement à vendre au coeur du quartier Epau à Le Mans. Situé au 4ème étage d'un immeuble avec ascenseur et interphone, cet appartement de 84,29 m² avec 2 balcons offre un espace de vie confortable et lumineux. Avec ses 3 chambres et 4 pièces, il est idéal pour une famille ou pour ceux qui recherchent un espace généreux.Profitez d'une proximité exceptionnelle avec les transports en commun. Le tramway Épau

  • Gué Bernisson est à seulement 100 mètres, vous connectant rapidement à toute la ville grâce à la ligne T2. De plus, les arrêts de bus Gué Bernisson et Espal sont également à quelques pas.À un prix attractif de 77 500€, ce bien est une opportunité à ne pas manquer pour devenir propriétaire dans un quartier dynamique et bien desservi. Contactez-nous pour organiser une visite dès aujourd'hui.

Prix du bouquet : 77500.0 euros.

Numéro de mandat : 5432

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.993112, 0.234854
Total : 140 950€
Prix d'acquisition : 77 500€
Travaux : 57 250€
Valeur du bien : 134 750€
Frais de notaire : 6 200€
Coût estimé : 6 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10401€/an
Fourchette totale : 692€ - 1085€/mois
Fourchette annuelle : 8305€ - 13024€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :42,29€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 738,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 802,00€
Coût de l'assurance :12 685,50€
Taxe foncière : 1 040,05€/an
Soit par mois : 86,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 866,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 824,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 250 €(682 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Menuiseries:11 700€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 1300€
  • Eau chaude:1 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 18000€ = 18000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 750€
    Rénovation chambres: Revêtement sol (45 m² × 60€ = 2700€), Peinture (45 m² × 30€ = 1350€), Main d'œuvre: 2700€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 401 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 689 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 950 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 040 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 487 €
Revenus locatifs : +10 401 €
Charges déductibles : -63 487 €
Résultat foncier Année 1 : -53 086 €(Déficit de 53 086 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 686 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 237 €/an
Revenus locatifs : +10 401 €
Charges déductibles : -6 237 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31686.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 375 €(65% de 77 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 832 €/an
Calcul : 50 375 € × 3,636% = 1 832 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 401 €63 491 €4 694 €-53 091 €21 400 €31 691 €31 691 €
210 609 €6 116 €4 569 €4 492 €--27 199 €
310 821 €5 987 €4 439 €4 834 €--22 365 €
411 037 €5 853 €4 305 €5 184 €--17 180 €
511 258 €5 715 €4 167 €5 543 €--11 637 €
611 483 €5 571 €4 024 €5 912 €--5 725 €
711 713 €5 423 €3 876 €6 289 €---
811 947 €5 270 €3 723 €6 677 €---
912 186 €5 112 €3 564 €7 074 €---
1012 430 €4 948 €3 401 €7 482 €---
1112 678 €4 779 €3 231 €7 900 €---
1212 932 €4 603 €3 056 €8 328 €---
1313 190 €4 422 €2 875 €8 768 €---
1413 454 €4 235 €2 687 €9 219 €---
1513 723 €4 041 €2 494 €9 682 €---
1613 998 €3 841 €2 293 €10 157 €---
1714 278 €3 633 €2 086 €10 644 €---
1814 563 €3 419 €1 871 €11 144 €---
1914 855 €3 197 €1 650 €11 657 €---
2015 152 €2 968 €1 420 €12 184 €---
2115 455 €2 731 €1 183 €12 724 €---
2215 764 €2 485 €938 €13 278 €---
2316 079 €2 232 €684 €13 847 €---
2416 401 €1 969 €422 €14 431 €---
2516 729 €1 698 €150 €15 031 €---
TOTAL333 132 €163 739 €67 802 €169 393 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 393 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 401 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 184 €-6 420 €+8 604 €
2+2 184 €0 €+2 184 €
3+2 184 €0 €+2 184 €
4+2 184 €0 €+2 184 €
5+2 184 €0 €+2 184 €
6+2 184 €0 €+2 184 €
7+2 184 €+169 €+2 015 €
8+2 184 €+2 003 €+181 €
9+2 184 €+2 122 €+62 €
10+2 184 €+2 244 €-60 €
11+2 184 €+2 370 €-186 €
12+2 184 €+2 499 €-315 €
13+2 184 €+2 630 €-446 €
14+2 184 €+2 766 €-582 €
15+2 184 €+2 905 €-721 €
16+2 184 €+3 047 €-863 €
17+2 184 €+3 193 €-1 009 €
18+2 184 €+3 343 €-1 159 €
19+2 184 €+3 497 €-1 313 €
20+2 184 €+3 655 €-1 471 €
21+2 184 €+3 817 €-1 633 €
22+2 184 €+3 984 €-1 800 €
23+2 184 €+4 154 €-1 970 €
24+2 184 €+4 329 €-2 145 €
25+2 184 €+4 509 €-2 325 €
Total+54 600 €+50 818 €+3 782 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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