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Bien expiré
VillePithiviers (45)
Surface167m²
Coût Total276 400€
Loyer Annuel17 384€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 1 197,6 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 3, Jardin

Dans le coeur de Pithiviers, je vous invite à venir découvrir cette jolie bâtisse des années 1927. En poussant la porte, vous découvrirez un grand hall d'entrée, desservant une cuisine de plus de 20 m2 dans laquelle vous profiterez de la vue sur le jardin grâce à sa grande baie vitrée. Pour continuer, une pièce de vie salon salle à manger baignée de lumière avec ces fenêtres traversantes et un wc. Côté espace nuit, au 1er étage vous profiterez de 3 grandes chambres, de deux salles d'eau et d'un wc et au second étage trois chambres dont une avec salle d'eau attenante, une salle d'eau avec wc. Au sous-sol, une buanderie, des pièces de rangement, une chaufferie et une cave. A l'extérieur, un abri, un cabanon et un appentis dans lequel vous pourrez garer 3 voitures. Le tout sur un terrain de 966 m2 entièrement clos. LES+++: Ecoles de la maternelle au lycée, maison de santé, centre hospitalier, commerces, piscine, cinéma... ou vous pourrez vous y rendre à pied. DPE: G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Cette annonce vous est proposée par DURANDO Carole - EI - NoRSAC: 879 580 637, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Pithiviers-le-Vieil - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.reseau-expertimo.fr/i/redac/honoraires?honofor=2030

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.176055, 2.255902
Total : 276 400€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 60 400€
Valeur du bien : 260 400€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1449€/mois
Loyer annuel estimé : 17384€/an
Fourchette totale : 1179€ - 1781€/mois
Fourchette annuelle : 14143€ - 21366€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 549,61 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :258 784 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-58 784€ (-22.7%)
Marge achat-revente :-17 616€ (-6.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 349,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :80,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 430,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 559,22€
Coût de l'assurance :24 185,00€
Taxe foncière : 1 738,35€/an
Soit par mois : 144,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 448,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 575,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 377 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 400 €(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage performant: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 3000€ = 6000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:7 800€
    Rénovation chambres (revêtement sol et peinture): 60 m² × 130€/m² = 7800€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pithiviers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 384 €/an
Calcul : 1 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 921 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 967 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 738 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 027 €
Revenus locatifs : +17 384 €
Charges déductibles : -72 027 €
Résultat foncier Année 1 : -54 643 €(Déficit de 54 643 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 243 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 627 €/an
Revenus locatifs : +17 384 €
Charges déductibles : -11 627 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 757 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33243.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 384 €72 036 €8 930 €-54 652 €21 400 €33 252 €33 252 €
217 731 €11 394 €8 689 €6 337 €--26 915 €
318 086 €11 145 €8 439 €6 941 €--19 975 €
418 448 €10 888 €8 182 €7 560 €--12 415 €
518 817 €10 622 €7 916 €8 195 €--4 220 €
619 193 €10 347 €7 641 €8 846 €---
719 577 €10 063 €7 357 €9 514 €---
819 968 €9 769 €7 063 €10 199 €---
920 368 €9 466 €6 760 €10 902 €---
1020 775 €9 153 €6 447 €11 622 €---
1121 190 €8 829 €6 123 €12 362 €---
1221 614 €8 494 €5 789 €13 120 €---
1322 047 €8 149 €5 443 €13 898 €---
1422 487 €7 792 €5 086 €14 696 €---
1522 937 €7 423 €4 717 €15 514 €---
1623 396 €7 042 €4 336 €16 354 €---
1723 864 €6 648 €3 942 €17 216 €---
1824 341 €6 241 €3 535 €18 100 €---
1924 828 €5 821 €3 115 €19 007 €---
2025 325 €5 387 €2 681 €19 938 €---
2125 831 €4 938 €2 232 €20 893 €---
2226 348 €4 474 €1 769 €21 873 €---
2326 875 €3 995 €1 290 €22 879 €---
2427 412 €3 500 €795 €23 912 €---
2527 960 €2 989 €283 €24 971 €---
TOTAL556 800 €256 603 €128 559 €300 197 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 197 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 384 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 651 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 651 €-6 420 €+10 071 €
2+3 651 €0 €+3 651 €
3+3 651 €0 €+3 651 €
4+3 651 €0 €+3 651 €
5+3 651 €0 €+3 651 €
6+3 651 €+1 388 €+2 263 €
7+3 651 €+2 854 €+797 €
8+3 651 €+3 060 €+591 €
9+3 651 €+3 271 €+380 €
10+3 651 €+3 487 €+164 €
11+3 651 €+3 708 €-57 €
12+3 651 €+3 936 €-285 €
13+3 651 €+4 169 €-518 €
14+3 651 €+4 409 €-758 €
15+3 651 €+4 654 €-1 003 €
16+3 651 €+4 906 €-1 255 €
17+3 651 €+5 165 €-1 514 €
18+3 651 €+5 430 €-1 779 €
19+3 651 €+5 702 €-2 051 €
20+3 651 €+5 981 €-2 330 €
21+3 651 €+6 268 €-2 617 €
22+3 651 €+6 562 €-2 911 €
23+3 651 €+6 864 €-3 213 €
24+3 651 €+7 174 €-3 523 €
25+3 651 €+7 491 €-3 840 €
Total+91 275 €+90 059 €+1 216 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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