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Maison - 6 pièce(s) - 145 m²

Bien expiré
VilleValence (82)
Surface145
Coût Total236 020
Loyer Annuel16 449
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-17
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 165,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France

  • Hémeline Sorasio vous propose: Charmante Maison avec jardin et terrasse en plein coeur de Valence d'Agen

Idéalement située dans une rue calme, avec toutes les commodités accessibles à pied, proche des commerces et des écoles, cette maison offre un cadre de vie unique et chaleureux.

D'une surface d'environ 145m², cette maison dispose de 4 belles chambres spacieuses dont une en rdc, idéales pour accueillir une famille. Chaque espace a été pensé pour offrir confort et fonctionnalité au quotidien. L'espace de vie spacieux et traversé de lumière est ouvert sur une grande cuisine offrant un espace convivial pour se retrouver en famille ou entre amis.

La maison est agencée sur 2 niveaux et dispose de deux salles d'eau, d'un WC séparé. Toiture en bon état.

Côté pratique, cette maison est équipée d'un système de chauffage individuel au gaz, assurant une chaleur agréable en toute saison.

Enfin, pour compléter ce bien, la maison bénéficie d'une belle terrasse et d'un petit jardin, idéale pour les moments de détente et de convivialité en extérieur.

Plusieurs places de stationnement sont toujours libres devant la maison et possibilité de louer un box dans la rue si nécessaire.

Une visite s'impose pour découvrir tous ses atouts et son potentiel. N'attendez plus, contactez nous pour planifier une visite dès maintenant !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 188 et classe CLIMAT D indice 39. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Hémeline Sorasio mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Montauban sous le numéro 853568566, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. CC HT Numéro de mandat : 1811970

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Total : 236 020
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 53 500
Valeur du bien : 222 500
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1371€/mois
Loyer annuel estimé : 16449€/an
Fourchette totale : 1081€ - 1738€/mois
Fourchette annuelle : 12976€ - 20852€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 181,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :68,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 250,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 451,53
Coût de l'assurance :20 651,75
Taxe foncière : 1 644,90€/an
Soit par mois : 137,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 370,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 387,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergétique D avec indice 188.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement et la sécurité
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de l'entrée
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 500(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 800
    Isolation combles perdus: 145 m² × 40€/m² = 5800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:1 500
    Mise aux normes chauffage gaz: 1 système = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000
    Fenêtres double vitrage performant: 18 fenêtres × 1000€/fenêtre = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 6000€/salle = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Cuisine complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Rafraîchissement:400
    Peinture entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 371 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 449 €/an
Calcul : 1 371 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 157 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 020 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 826 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 645 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 128
Revenus locatifs : +16 449
Charges déductibles : -64 128
Résultat foncier Année 1 : -47 679(Déficit de 47 679 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 279
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 628 €/an
Revenus locatifs : +16 449
Charges déductibles : -10 628
Résultat foncier Années 2+ : 5 821 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26279.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 44964 1368 165-47 68721 400 €26 287 €26 287 €
216 77810 4227 9516 356--19 931 €
317 11410 2007 7296 913--13 018 €
417 4569 9717 5007 485--5 533 €
517 8059 7337 2628 071---
618 1619 4877 0168 674---
718 5249 2336 7629 291---
818 8958 9696 4989 926---
919 2738 6966 22510 577---
1019 6588 4135 94211 245---
1120 0518 1205 64911 931---
1220 4527 8165 34612 636---
1320 8617 5025 03113 359---
1421 2787 1774 70614 102---
1521 7046 8404 36914 864---
1622 1386 4914 02015 647---
1722 5816 1303 65916 451---
1823 0335 7563 28517 277---
1923 4935 3682 89718 125---
2023 9634 9672 49618 996---
2124 4424 5512 08019 891---
2224 9314 1211 65020 810---
2325 4303 6751 20521 754---
2425 9383 21474322 724---
2526 4572 73626523 721---
TOTAL526 865233 726118 452293 14021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 140
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 449 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 454 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 454-6 420+9 874
2+3 4540+3 454
3+3 4540+3 454
4+3 4540+3 454
5+3 454+762+2 692
6+3 454+2 602+852
7+3 454+2 787+667
8+3 454+2 978+476
9+3 454+3 173+281
10+3 454+3 374+80
11+3 454+3 579-125
12+3 454+3 791-337
13+3 454+4 008-554
14+3 454+4 230-776
15+3 454+4 459-1 005
16+3 454+4 694-1 240
17+3 454+4 935-1 481
18+3 454+5 183-1 729
19+3 454+5 438-1 984
20+3 454+5 699-2 245
21+3 454+5 967-2 513
22+3 454+6 243-2 789
23+3 454+6 526-3 072
24+3 454+6 817-3 363
25+3 454+7 116-3 662
Total+86 350+87 942+-1 592
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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