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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface45.4
Coût Total98 488
Loyer Annuel7 289
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 600 €
Surface : 45.4 m²
Prix au m² : 1 070,48 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 12 m²), 1 chambre, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Si vous souhaitez garantir votre investissement, n'hésitez pas ! cet appartement est fait pour vous... Il est idéal pour la location : la locataire actuelle est en place depuis 1975. L' immeuble est sécurisé avec parking privé. Une entrée, un placard, une salle de bain avec wc, une cuisine séparée et équipée, une pièce de vie et une chambre composent le bien. Une place de stationnement et un débarras complètent le tout. Le quartier Ventadour est connu pour la proximité des commodités !

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sandra MORICHON tèl 0613542528, Agent Commercial mandataire en immobilier immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de LIMOGES sous le numéro 751866617.

Honoraires inclus de 8% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 45 000 euros. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 594.00 euros et 804.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Agence NICARD DES RIEUX : Sandra MORICHON Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 751866617 RCP ALLIANZ

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.814416, 1.266745
Total : 98 488
Prix d'acquisition : 48 600
Travaux : 46 000
Valeur du bien : 94 600
Frais de notaire : 3 888
Coût estimé : 3 888
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.4
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 607€/mois
Loyer annuel estimé : 7289€/an
Fourchette totale : 485€ - 760€/mois
Fourchette annuelle : 5823€ - 9123€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 388,89 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 056
Prix d'achat :48 600
Décote à l'achat :-14 456 (-22.9%)
Marge achat-revente :-35 432€ (-56.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 488
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 516,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 848,37
Coût de l'assurance :8 617,70
Taxe foncière : 728,88€/an
Soit par mois : 60,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 607,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 577,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec mobilier ancien et électroménager daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon avec usure visible sur les meubles
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 28 m² total)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger avec usure visible sur les meubles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 000(1 013 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Cuisine complète: 8 m² × 2000€/m² = 16000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2400€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Rénovation légère:1 000
    Peinture salon: 14 m² × 50€/m² = 700€, Main d'œuvre: 300€
  • Autres pièces - Rénovation légère:1 400
    Peinture salle à manger: 28 m² × 50€/m² = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 607 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 289 €/an
Calcul : 607 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 306 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 488 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 729 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 380
Revenus locatifs : +7 289
Charges déductibles : -50 380
Résultat foncier Année 1 : -43 091(Déficit de 43 091 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 691
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 380 €/an
Revenus locatifs : +7 289
Charges déductibles : -4 380
Résultat foncier Années 2+ : 2 909 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21690.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 590(65% de 48 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 149 €/an
Calcul : 31 590 € × 3,636% = 1 149
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 28950 3833 309-43 09421 400 €21 694 €21 694 €
27 4354 2953 2213 140--18 554 €
37 5834 2043 1303 379--15 175 €
47 7354 1103 0363 625--11 550 €
57 8904 0132 9393 877--7 673 €
68 0473 9122 8384 135--3 537 €
78 2083 8082 7344 401---
88 3733 7002 6274 672---
98 5403 5892 5154 951---
108 7113 4732 4005 237---
118 8853 3542 2815 531---
129 0633 2312 1575 832---
139 2443 1032 0306 141---
149 4292 9711 8986 458---
159 6172 8341 7616 783---
169 8102 6931 6207 117---
1710 0062 5471 4737 459---
1810 2062 3961 3227 810---
1910 4102 2391 1668 171---
2010 6182 0771 0048 541---
2110 8311 9108368 921---
2211 0471 7376639 311---
2311 2681 5574849 711---
2411 4941 37229810 122---
2511 7241 18010610 544---
TOTAL233 464120 68847 848112 77621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 776
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 289 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 531-6 420+7 951
2+1 5310+1 531
3+1 5310+1 531
4+1 5310+1 531
5+1 5310+1 531
6+1 5310+1 531
7+1 531+259+1 272
8+1 531+1 402+129
9+1 531+1 485+46
10+1 531+1 571-40
11+1 531+1 659-128
12+1 531+1 750-219
13+1 531+1 842-311
14+1 531+1 937-406
15+1 531+2 035-504
16+1 531+2 135-604
17+1 531+2 238-707
18+1 531+2 343-812
19+1 531+2 451-920
20+1 531+2 562-1 031
21+1 531+2 676-1 145
22+1 531+2 793-1 262
23+1 531+2 913-1 382
24+1 531+3 037-1 506
25+1 531+3 163-1 632
Total+38 275+33 833+4 442
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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