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Appartement

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface65m²
Coût Total112 560€
Loyer Annuel6 617€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 030,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À VENDRE : Appartement T3 à Nevers, 58000 Découvrez cet appartement spacieux de type T3, idéalement situé dans la charmante ville de Nevers. Avec une surface habitable de 65 m², cet appartement se trouve au deuxième étage d'un immeuble de deux étages, offrant ainsi une belle vue et une tranquillité appréciable. L'appartement se compose de trois pièces, dont deux chambres , parfaites pour accueillir une petite famille ou pour un projet locatif. Le salon, d'une superficie de 20 m², est un espace lumineux et convivial, idéal pour se détendre ou recevoir des amis. La cuisine, séparée, permet de préparer vos repas en toute sérénité. Pour votre confort, le chauffage est individuel et fonctionne par convecteurs électriques, garantissant une chaleur agréable durant les mois les plus froids. De plus, cet appartement dispose d'un balcon, parfait pour profiter des journées ensoleillées ou pour prendre un café en extérieur. Un emplacement de parking est également inclus, facilitant le stationnement dans cette zone urbaine. Bien que l'appartement ne soit pas meublé, cela vous permet de personnaliser l'espace selon vos goûts et vos besoins. La localisation de cet appartement est un atout majeur. À moins de 500 mètres, vous trouverez plusieurs supermarchés tels que Leader Price Express et Lidl, ainsi que des établissements scolaires comme l'École élémentaire privée Notre-Dame des Victoires et l'École maternelle Françoise Dolto. Pour vos besoins en santé, la Pharmacie des cours est également à proximité. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un bien de qualité dans un quartier dynamique et bien desservi. Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Nevers-58000/525

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.993782, 3.137552
Total : 112 560€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 107 200€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6617€/an
Fourchette totale : 431€ - 706€/mois
Fourchette annuelle : 5166€ - 8477€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :901,44 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 593 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :+8 407€ (+14.3%)
Marge achat-revente :-53 967€ (-92.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 034,36€
Coût de l'assurance :9 849,00€
Taxe foncière : 661,74€/an
Soit par mois : 55,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 551,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des convecteurs électriques par un système de chauffage plus efficace, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, y compris le remplacement des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol avec un nouveau revêtement si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les deux chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement possible
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique si nécessaire.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(618 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 65 m² × 160€/m² = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 37.5€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 37.5€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électrique: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 617 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 924 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 560 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 662 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 179 €
Revenus locatifs : +6 617 €
Charges déductibles : -45 179 €
Résultat foncier Année 1 : -38 562 €(Déficit de 38 562 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 162 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 979 €/an
Revenus locatifs : +6 617 €
Charges déductibles : -4 979 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 638 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17162.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 617 €45 183 €3 927 €-38 566 €21 400 €17 166 €17 166 €
26 750 €4 881 €3 825 €1 869 €--15 297 €
36 885 €4 775 €3 719 €2 110 €--13 186 €
47 022 €4 665 €3 609 €2 358 €--10 829 €
57 163 €4 551 €3 495 €2 612 €--8 216 €
67 306 €4 433 €3 377 €2 873 €--5 343 €
77 452 €4 310 €3 255 €3 142 €--2 201 €
87 601 €4 184 €3 128 €3 417 €---
97 753 €4 053 €2 997 €3 701 €---
107 908 €3 917 €2 861 €3 992 €---
118 067 €3 776 €2 720 €4 290 €---
128 228 €3 630 €2 575 €4 598 €---
138 392 €3 479 €2 424 €4 913 €---
148 560 €3 323 €2 267 €5 237 €---
158 731 €3 161 €2 105 €5 571 €---
168 906 €2 993 €1 937 €5 913 €---
179 084 €2 819 €1 763 €6 265 €---
189 266 €2 639 €1 583 €6 627 €---
199 451 €2 452 €1 397 €6 999 €---
209 640 €2 259 €1 203 €7 381 €---
219 833 €2 059 €1 003 €7 774 €---
2210 030 €1 852 €796 €8 178 €---
2310 230 €1 637 €581 €8 594 €---
2410 435 €1 414 €358 €9 021 €---
2510 644 €1 184 €128 €9 460 €---
TOTAL211 957 €123 627 €57 034 €88 330 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 330 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 390 €-6 420 €+7 810 €
2+1 390 €0 €+1 390 €
3+1 390 €0 €+1 390 €
4+1 390 €0 €+1 390 €
5+1 390 €0 €+1 390 €
6+1 390 €0 €+1 390 €
7+1 390 €0 €+1 390 €
8+1 390 €+365 €+1 025 €
9+1 390 €+1 110 €+280 €
10+1 390 €+1 197 €+193 €
11+1 390 €+1 287 €+103 €
12+1 390 €+1 379 €+11 €
13+1 390 €+1 474 €-84 €
14+1 390 €+1 571 €-181 €
15+1 390 €+1 671 €-281 €
16+1 390 €+1 774 €-384 €
17+1 390 €+1 880 €-490 €
18+1 390 €+1 988 €-598 €
19+1 390 €+2 100 €-710 €
20+1 390 €+2 214 €-824 €
21+1 390 €+2 332 €-942 €
22+1 390 €+2 453 €-1 063 €
23+1 390 €+2 578 €-1 188 €
24+1 390 €+2 706 €-1 316 €
25+1 390 €+2 838 €-1 448 €
Total+34 750 €+26 499 €+8 251 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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