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Appartement

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface65
Coût Total112 560
Loyer Annuel6 617
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-102
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 030,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À VENDRE : Appartement T3 à Nevers, 58000 Découvrez cet appartement spacieux de type T3, idéalement situé dans la charmante ville de Nevers. Avec une surface habitable de 65 m², cet appartement se trouve au deuxième étage d'un immeuble de deux étages, offrant ainsi une belle vue et une tranquillité appréciable. L'appartement se compose de trois pièces, dont deux chambres , parfaites pour accueillir une petite famille ou pour un projet locatif. Le salon, d'une superficie de 20 m², est un espace lumineux et convivial, idéal pour se détendre ou recevoir des amis. La cuisine, séparée, permet de préparer vos repas en toute sérénité. Pour votre confort, le chauffage est individuel et fonctionne par convecteurs électriques, garantissant une chaleur agréable durant les mois les plus froids. De plus, cet appartement dispose d'un balcon, parfait pour profiter des journées ensoleillées ou pour prendre un café en extérieur. Un emplacement de parking est également inclus, facilitant le stationnement dans cette zone urbaine. Bien que l'appartement ne soit pas meublé, cela vous permet de personnaliser l'espace selon vos goûts et vos besoins. La localisation de cet appartement est un atout majeur. À moins de 500 mètres, vous trouverez plusieurs supermarchés tels que Leader Price Express et Lidl, ainsi que des établissements scolaires comme l'École élémentaire privée Notre-Dame des Victoires et l'École maternelle Françoise Dolto. Pour vos besoins en santé, la Pharmacie des cours est également à proximité. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un bien de qualité dans un quartier dynamique et bien desservi. Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Nevers-58000/525

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.993782, 3.137552
Total : 112 560
Prix d'acquisition : 67 000
Travaux : 40 200
Valeur du bien : 107 200
Frais de notaire : 5 360
Coût estimé : 5 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6617€/an
Fourchette totale : 431€ - 706€/mois
Fourchette annuelle : 5166€ - 8477€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :901,44 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 593
Prix d'achat :67 000
Décote à l'achat :+8 407 (+14.3%)
Marge achat-revente :-53 967€ (-92.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 034,36
Coût de l'assurance :9 849,00
Taxe foncière : 661,74€/an
Soit par mois : 55,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 551,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des convecteurs électriques par un système de chauffage plus efficace, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, y compris le remplacement des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol avec un nouveau revêtement si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les deux chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement possible
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique si nécessaire.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200(618 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 65 m² × 160€/m² = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 37.5€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 37.5€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électrique: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 617 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 924 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 560 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 662 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 179
Revenus locatifs : +6 617
Charges déductibles : -45 179
Résultat foncier Année 1 : -38 562(Déficit de 38 562 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 162
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 979 €/an
Revenus locatifs : +6 617
Charges déductibles : -4 979
Résultat foncier Années 2+ : 1 638 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17162.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 61745 1833 927-38 56621 400 €17 166 €17 166 €
26 7504 8813 8251 869--15 297 €
36 8854 7753 7192 110--13 186 €
47 0224 6653 6092 358--10 829 €
57 1634 5513 4952 612--8 216 €
67 3064 4333 3772 873--5 343 €
77 4524 3103 2553 142--2 201 €
87 6014 1843 1283 417---
97 7534 0532 9973 701---
107 9083 9172 8613 992---
118 0673 7762 7204 290---
128 2283 6302 5754 598---
138 3923 4792 4244 913---
148 5603 3232 2675 237---
158 7313 1612 1055 571---
168 9062 9931 9375 913---
179 0842 8191 7636 265---
189 2662 6391 5836 627---
199 4512 4521 3976 999---
209 6402 2591 2037 381---
219 8332 0591 0037 774---
2210 0301 8527968 178---
2310 2301 6375818 594---
2410 4351 4143589 021---
2510 6441 1841289 460---
TOTAL211 957123 62757 03488 33021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 330
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 390-6 420+7 810
2+1 3900+1 390
3+1 3900+1 390
4+1 3900+1 390
5+1 3900+1 390
6+1 3900+1 390
7+1 3900+1 390
8+1 390+365+1 025
9+1 390+1 110+280
10+1 390+1 197+193
11+1 390+1 287+103
12+1 390+1 379+11
13+1 390+1 474-84
14+1 390+1 571-181
15+1 390+1 671-281
16+1 390+1 774-384
17+1 390+1 880-490
18+1 390+1 988-598
19+1 390+2 100-710
20+1 390+2 214-824
21+1 390+2 332-942
22+1 390+2 453-1 063
23+1 390+2 578-1 188
24+1 390+2 706-1 316
25+1 390+2 838-1 448
Total+34 750+26 499+8 251
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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