Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

vente - appartement

VilleLivry-Gargan (93)
Surface64.97m²
Coût Total198 300€
Loyer Annuel13 541€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-345€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 64.97 m²
Prix au m² : 2 308,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Parking, Salle d eau, Petit prix

dans le quartier Jacob, appartement au 3e etage sans ascenseur de 4 pièces principales composé d'une entrée, très grand séjour double de 30m² (possibilité de fermer pour créer une 3e chambre), une cuisine indépendante, deux grandes chambres de 11.74 et 11.44m², une salle d'eau totalement rénovée à neuf, un WC indépendant. Vous disposez également d'une grande cave d'environ 8m². Une place de parking est rattaché à l'appartement. Les 3 premières photos sont des projection d'aménagement réalisées avec l'intelligence artificielle. Dans les charges sont compris le chauffage, l'eau chaude et l'eau froide.

Cette annonce référence 323904 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier DENIS COLLARD (EI) immatriculé au RSAC de MEAUX (77100) sous le numéro 40288592500055.

Prix du bien : 150 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 200 Charges prévisionnelles annuelles : 3 600,00 €

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/10/2024 Score DPE : 264 kWhEP/m²/an Score GES : 58 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1360.00 € et 1890.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.926687, 2.540231
Total : 198 300€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 36 300€
Valeur du bien : 186 300€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.97m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 14.02€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1128€/mois
Loyer annuel estimé : 13541€/an
Fourchette totale : 911€ - 1398€/mois
Fourchette annuelle : 10932€ - 16773€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 589,29 €/m²
Basé sur :205 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 226 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-18 226€ (-10.8%)
Marge achat-revente :-30 074€ (-17.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :987,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :72,71€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 060,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 928,08€
Coût de l'assurance :21 813,00€
Taxe foncière : 1 354,10€/an
Soit par mois : 112,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 128,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 472,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-344,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 300 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Livry-Gargan). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont ajustés selon les coûts régionaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 128 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 541 €/an
Calcul : 1 128 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 755 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 300 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 873 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 354 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 882 €
Revenus locatifs : +13 541 €
Charges déductibles : -48 882 €
Résultat foncier Année 1 : -35 341 €(Déficit de 35 341 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 941 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 582 €/an
Revenus locatifs : +13 541 €
Charges déductibles : -12 582 €
Résultat foncier Années 2+ : 959 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13940.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 541 €48 888 €6 761 €-35 347 €21 400 €13 947 €13 947 €
213 812 €12 410 €6 583 €1 402 €--12 545 €
314 088 €12 225 €6 398 €1 863 €--10 682 €
414 370 €12 034 €6 207 €2 336 €--8 346 €
514 657 €11 836 €6 010 €2 821 €--5 525 €
614 950 €11 632 €5 805 €3 319 €--2 207 €
715 249 €11 420 €5 593 €3 830 €---
815 554 €11 201 €5 374 €4 354 €---
915 865 €10 974 €5 147 €4 892 €---
1016 183 €10 739 €4 912 €5 444 €---
1116 506 €10 495 €4 669 €6 011 €---
1216 836 €10 244 €4 417 €6 593 €---
1317 173 €9 983 €4 157 €7 190 €---
1417 517 €9 714 €3 887 €7 803 €---
1517 867 €9 435 €3 608 €8 432 €---
1618 224 €9 146 €3 319 €9 079 €---
1718 589 €8 847 €3 020 €9 742 €---
1818 961 €8 537 €2 711 €10 423 €---
1919 340 €8 217 €2 390 €11 123 €---
2019 727 €7 885 €2 059 €11 841 €---
2120 121 €7 542 €1 716 €12 579 €---
2220 524 €7 187 €1 361 €13 336 €---
2320 934 €6 819 €993 €14 115 €---
2421 353 €6 439 €612 €14 914 €---
2521 780 €6 045 €218 €15 735 €---
TOTAL433 721 €279 893 €97 928 €153 827 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 541 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 844 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 844 €-6 420 €+9 264 €
2+2 844 €0 €+2 844 €
3+2 844 €0 €+2 844 €
4+2 844 €0 €+2 844 €
5+2 844 €0 €+2 844 €
6+2 844 €0 €+2 844 €
7+2 844 €+487 €+2 357 €
8+2 844 €+1 306 €+1 538 €
9+2 844 €+1 468 €+1 376 €
10+2 844 €+1 633 €+1 211 €
11+2 844 €+1 803 €+1 041 €
12+2 844 €+1 978 €+866 €
13+2 844 €+2 157 €+687 €
14+2 844 €+2 341 €+503 €
15+2 844 €+2 530 €+314 €
16+2 844 €+2 724 €+120 €
17+2 844 €+2 923 €-79 €
18+2 844 €+3 127 €-283 €
19+2 844 €+3 337 €-493 €
20+2 844 €+3 552 €-708 €
21+2 844 €+3 774 €-930 €
22+2 844 €+4 001 €-1 157 €
23+2 844 €+4 234 €-1 390 €
24+2 844 €+4 474 €-1 630 €
25+2 844 €+4 720 €-1 876 €
Total+71 100 €+46 148 €+24 952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →