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Appartement 6 pièces 102 m²

Bien expiré
VilleHoenheim (67)
Surface102
Coût Total217 536
Loyer Annuel15 835
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois-389
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 166 700 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 634,31 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 6 pièces 102 m²

Laforêt Schiltigheim vous propose ce charmant appartement 6 pièces de 102 m², situé au 4ème et dernier étage d'une copropriété dans le secteur du Ried à Hoenheim.

Un bien idéal pour une famille à la recherche d'espace et de confort, à proximité des commodités !

  • 1min du tram
  • 1min du bus

L'appartement se compose d'un spacieux salon-séjour lumineux, d'une cuisine indépendante avec accès à une loggia, ainsi que de quatre belles chambres. Vous bénéficierez également d'une salle de bains récente et de WC séparés.

LES PLUS ++ : Une grande cave complète le bien, pratique pour le rangement, les vélos ou tout simplement pour garder un intérieur bien organisé. Une place de parking est également disponible en sus ? un vrai plus au quotidien.

La copropriété est équipée d'un chauffage collectif au gaz. Aucune procédure en cours. Les charges s'élèvent à environ 450 € par mois, incluant notamment le chauffage. Un appartement fonctionnel, dans un cadre serein, qui n'attend plus que vous.

? Appelez-nous pour organiser une visite !

Surface : 102 m²

Consommation énergie primaire : 237 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 850 € et 2 540 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Hoenheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67800
Coordonnées : 48.625698, 7.776118
Total : 217 536
Prix d'acquisition : 166 700
Travaux : 37 500
Valeur du bien : 204 200
Frais de notaire : 13 336
Coût estimé : 13 336
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 15.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1320€/mois
Loyer annuel estimé : 15835€/an
Fourchette totale : 1068€ - 1631€/mois
Fourchette annuelle : 12814€ - 19568€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 536
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 061,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :65,26€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 126,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 835,32
Coût de l'assurance :19 578,24
Taxe foncière : 1 583,52€/an
Soit par mois : 131,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 450,00€/mois
Soit par an : 5 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 319,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 708,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-388,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif au gaz par une solution plus performante (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 102 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 4 chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:12 000
    Rénovation lourde 4 chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg (Hoenheim). Main d'œuvre incluse dans les postes de travail. Les prix ont été adaptés pour la région selon les coefficients régionaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 320 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 835 €/an
Calcul : 1 320 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 000 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 536 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 783 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 584 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 400 €/an
Calcul : 450 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 266
Revenus locatifs : +15 835
Charges déductibles : -52 266
Résultat foncier Année 1 : -36 431(Déficit de 36 431 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 031
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 766 €/an
Revenus locatifs : +15 835
Charges déductibles : -14 766
Résultat foncier Années 2+ : 1 069 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15031.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 166 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 355(65% de 166 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 940 €/an
Calcul : 108 355 € × 3,636% = 3 940
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 83552 2737 007-36 43821 400 €15 038 €15 038 €
216 15214 5846 8171 568--13 470 €
316 47514 3886 6212 087--11 383 €
416 80414 1866 4192 619--8 764 €
517 14013 9776 2103 164--5 600 €
617 48313 7615 9943 723--1 877 €
717 83313 5385 7714 295---
818 19013 3075 5404 883---
918 55313 0695 3025 484---
1018 92412 8235 0566 101---
1119 30312 5694 8026 734---
1219 68912 3064 5407 383---
1320 08312 0354 2698 048---
1420 48411 7553 9888 729---
1520 89411 4663 6999 428---
1621 31211 1673 40010 145---
1721 73810 8583 09110 880---
1822 17310 5392 77211 634---
1922 61710 2092 44212 408---
2023 0699 8682 10213 200---
2123 5309 5171 75014 014---
2224 0019 1531 38614 848---
2324 4818 7771 01115 703---
2424 9708 39062316 581---
2525 4707 98922217 481---
TOTAL507 205332 501100 835174 70421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 704
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 325-6 420+9 745
2+3 3250+3 325
3+3 3250+3 325
4+3 3250+3 325
5+3 3250+3 325
6+3 3250+3 325
7+3 325+725+2 600
8+3 325+1 465+1 860
9+3 325+1 645+1 680
10+3 325+1 830+1 495
11+3 325+2 020+1 305
12+3 325+2 215+1 110
13+3 325+2 414+911
14+3 325+2 619+706
15+3 325+2 829+496
16+3 325+3 044+281
17+3 325+3 264+61
18+3 325+3 490-165
19+3 325+3 722-397
20+3 325+3 960-635
21+3 325+4 204-879
22+3 325+4 454-1 129
23+3 325+4 711-1 386
24+3 325+4 974-1 649
25+3 325+5 244-1 919
Total+83 125+52 411+30 714
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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