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Maison de village

VilleChassignelles (89)
Surface70
Coût Total87 005
Loyer Annuel5 351
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-48
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 428,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRANSAXIA RAVIERES - Gilles BUSSEAU (EI) - [Coordonnées masquées] - Entre RAVIERES et ANCY-LE-FRANC, Proche du Château Renaissance, du Canal de Bourgogne et de la Véloroute, à 7 km de la gare TER de Nuits-sous-Ravières, à 25 mn de la gare TGV de Montbard, dans un village avec une boulangerie (commerces et services à 2.5 km), Maison de village T 3/4 de 70 m², à rafraîchir. Au R.D.C. Salon / Salle à Manger (27 m² au total), Cuisine (5 m²), Véranda (12 m²) avec porte d'accès passage extérieur, Chaufferie / Buanderie (7 m²), Salle de Bain (3.5 m²) et W.C. (1 m²).  Cave voutée (20 m² au sol), accès de la véranda. Au niveau 1, deux Chambres en enfilade (17 et 18 m²). Au niveau 2, Grenier mansardé (environ 34 m² au sol).  Renseignements, informations complémentaires et / ou visite : Gilles BUSSEAU - Agent Commercial - R.C.S. Auxerre 887869360 - Agence TRANSAXIA de  RAVIERES - [Coordonnées masquées]. - [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Chassignelles
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89160
Coordonnées : 47.747517, 4.189985
Total : 87 005
Prix d'acquisition : 30 000
Travaux : 54 605
Valeur du bien : 84 605
Frais de notaire : 2 400
Coût estimé : 2 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 6.37€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 7.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 446€/mois
Loyer annuel estimé : 5351€/an
Fourchette totale : 359€ - 553€/mois
Fourchette annuelle : 4313€ - 6640€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :880,15 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :61 611
Prix d'achat :30 000
Décote à l'achat :-31 611 (-51.3%)
Marge achat-revente :-25 394€ (-41.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 005
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :424,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 449,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 467,78
Coût de l'assurance :7 395,42
Taxe foncière : 535,15€/an
Soit par mois : 44,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 445,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 494,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 34 m² (surface grenier)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et carrelage usé
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (3.5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (35 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 605(780 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Isolation:2 380
    Isolation combles: 34 m² × 70€/m² = 2380€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:17 900
    Rénovation complète cuisine: 8000€ + Carrelage 8 m² × 50€/m² = 400€ + Main d'œuvre: 1100€ = 9500€
  • Salle de bain:3 500
    Rénovation complète salle de bain: 3.5 m² × 1000€/m² = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200
    Revêtement sol et peinture: 35 m² × 120€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:825
    Peinture salon: 25 m² × 33€/m² = 825€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chassignelles (zones rurales, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 180✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 446 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 351 €/an
Calcul : 446 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 005 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 535 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 605
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 244
Revenus locatifs : +5 351
Charges déductibles : -58 244
Résultat foncier Année 1 : -52 893(Déficit de 52 893 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 493
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 639 €/an
Revenus locatifs : +5 351
Charges déductibles : -3 639
Résultat foncier Années 2+ : 1 712 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31492.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 35158 2472 811-52 89521 400 €31 495 €31 495 €
25 4593 5662 7351 893--29 603 €
35 5683 4882 6572 080--27 523 €
45 6793 4062 5752 273--25 250 €
55 7933 3232 4922 470--22 780 €
65 9083 2362 4052 672--20 108 €
76 0273 1472 3162 880--17 228 €
86 1473 0542 2233 093--14 135 €
96 2702 9592 1283 311--10 824 €
106 3962 8602 0293 535--7 289 €
116 5232 7581 9273 765--3 523 €
126 6542 6531 8224 001---
136 7872 5441 7134 243---
146 9232 4321 6014 491---
157 0612 3161 4854 745---
167 2022 1961 3655 007---
177 3462 0721 2415 275---
187 4931 9441 1135 550---
197 6431 8129815 832---
207 7961 6758446 121---
217 9521 5347036 418---
228 1111 3885576 723---
238 2731 2374067 036---
248 4391 0812507 358---
258 608920897 687---
TOTAL171 410115 84740 46855 56321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 563
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 124 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 124-6 420+7 544
2+1 1240+1 124
3+1 1240+1 124
4+1 1240+1 124
5+1 1240+1 124
6+1 1240+1 124
7+1 1240+1 124
8+1 1240+1 124
9+1 1240+1 124
10+1 1240+1 124
11+1 1240+1 124
12+1 124+1 200-76
13+1 124+1 273-149
14+1 124+1 347-223
15+1 124+1 424-300
16+1 124+1 502-378
17+1 124+1 582-458
18+1 124+1 665-541
19+1 124+1 750-626
20+1 124+1 836-712
21+1 124+1 926-802
22+1 124+2 017-893
23+1 124+2 111-987
24+1 124+2 207-1 083
25+1 124+2 306-1 182
Total+28 100+17 726+10 374
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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