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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface82.5m²
Coût Total103 936€
Loyer Annuel8 617€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 200 €
Surface : 82.5 m²
Prix au m² : 960 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Salon (total 36,16 m²), 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, 2 balcons, Non meublé

Appartement T4 de 85m² très lumineux au 1er étage d'une résidence, avec 2 balcons, salon séjour, 2 chambres, cuisine aménagée, salle de bain, nombreux placards, ascenseur.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.209121, 2.345789
Total : 103 936€
Prix d'acquisition : 79 200€
Travaux : 18 400€
Valeur du bien : 97 600€
Frais de notaire : 6 336€
Coût estimé : 6 336€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.5m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 718€/mois
Loyer annuel estimé : 8617€/an
Fourchette totale : 576€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 6912€ - 10743€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 272,23 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 959 €
Prix d'achat :79 200 €
Décote à l'achat :-25 759€ (-24.5%)
Marge achat-revente :1 023€ (1.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 936€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,18€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 550,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 828,18€
Coût de l'assurance :9 354,24€
Taxe foncière : 861,75€/an
Soit par mois : 71,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 718,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 622,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 116 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état à traiter comme mauvais.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 400 €(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement parquet: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 617 €/an
Calcul : 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 572 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 936 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 862 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 207 €
Revenus locatifs : +8 617 €
Charges déductibles : -23 207 €
Résultat foncier Année 1 : -14 590 €(Déficit de 14 590 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 890 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 807 €/an
Revenus locatifs : +8 617 €
Charges déductibles : -4 807 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 810 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3889.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 480 €(65% de 79 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 872 €/an
Calcul : 51 480 € × 3,636% = 1 872 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 617 €23 211 €3 575 €-14 593 €10 700 €3 893 €3 893 €
28 790 €4 717 €3 481 €4 073 €---
38 966 €4 620 €3 384 €4 346 €---
49 145 €4 519 €3 283 €4 626 €---
59 328 €4 415 €3 179 €4 913 €---
69 514 €4 307 €3 071 €5 208 €---
79 705 €4 195 €2 959 €5 510 €---
89 899 €4 079 €2 844 €5 819 €---
910 097 €3 960 €2 724 €6 137 €---
1010 299 €3 836 €2 600 €6 463 €---
1110 505 €3 707 €2 471 €6 797 €---
1210 715 €3 574 €2 338 €7 140 €---
1310 929 €3 437 €2 201 €7 492 €---
1411 148 €3 294 €2 058 €7 853 €---
1511 371 €3 147 €1 911 €8 224 €---
1611 598 €2 994 €1 758 €8 604 €---
1711 830 €2 836 €1 600 €8 994 €---
1812 067 €2 672 €1 436 €9 394 €---
1912 308 €2 503 €1 267 €9 805 €---
2012 554 €2 327 €1 091 €10 227 €---
2112 805 €2 145 €909 €10 660 €---
2213 061 €1 957 €721 €11 104 €---
2313 322 €1 762 €526 €11 560 €---
2413 589 €1 561 €325 €12 028 €---
2513 861 €1 352 €116 €12 509 €---
TOTAL276 020 €101 126 €51 828 €174 894 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 894 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 810 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 810 €-3 210 €+5 020 €
2+1 810 €+54 €+1 756 €
3+1 810 €+1 304 €+506 €
4+1 810 €+1 388 €+422 €
5+1 810 €+1 474 €+336 €
6+1 810 €+1 562 €+248 €
7+1 810 €+1 653 €+157 €
8+1 810 €+1 746 €+64 €
9+1 810 €+1 841 €-31 €
10+1 810 €+1 939 €-129 €
11+1 810 €+2 039 €-229 €
12+1 810 €+2 142 €-332 €
13+1 810 €+2 248 €-438 €
14+1 810 €+2 356 €-546 €
15+1 810 €+2 467 €-657 €
16+1 810 €+2 581 €-771 €
17+1 810 €+2 698 €-888 €
18+1 810 €+2 818 €-1 008 €
19+1 810 €+2 942 €-1 132 €
20+1 810 €+3 068 €-1 258 €
21+1 810 €+3 198 €-1 388 €
22+1 810 €+3 331 €-1 521 €
23+1 810 €+3 468 €-1 658 €
24+1 810 €+3 608 €-1 798 €
25+1 810 €+3 753 €-1 943 €
Total+45 250 €+52 468 €+-7 218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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