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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface90m²
Coût Total158 920€
Loyer Annuel10 168€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 211,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 2 chambres, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Pas de cave, Non meublé

À vendre – Appartement lumineux avec balcon et parking à Cahors proche des transports. Découvrez cet appartement lumineux situé dans un quartier calme et résidentiel de Cahors, idéal pour profiter d'un cadre de vie paisible et confortable. Le bien se compose d'un séjour spacieux baigné de lumière, d'une cuisine fonctionnelle, de deux belles chambres, d'une salle de bains ainsi que d'un WC séparé. Vous apprécierez également son agréable balcon sans vis-à-vis, parfait pour partager des repas en extérieur en toute tranquillité. Une place de parking privative vient compléter ce bien pour un confort optimal au quotidien. Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant ainsi une belle opportunité de personnaliser cet appartement selon vos envies. Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement, ce bien représente une opportunité rare dans un secteur recherché de Cahors. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cet appartement.

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.450120, 1.433859
Total : 158 920€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 41 200€
Valeur du bien : 150 200€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 847€/mois
Loyer annuel estimé : 10168€/an
Fourchette totale : 685€ - 1048€/mois
Fourchette annuelle : 8218€ - 12580€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 547,62 €/m²
Basé sur :213 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 286 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-30 286€ (-21.7%)
Marge achat-revente :-19 634€ (-14.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :795,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 841,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 757,29€
Coût de l'assurance :13 905,50€
Taxe foncière : 1 016,78€/an
Soit par mois : 84,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 847,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 926,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 847 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 168 €/an
Calcul : 847 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 492 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 017 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 265 €
Revenus locatifs : +10 168 €
Charges déductibles : -48 265 €
Résultat foncier Année 1 : -38 098 €(Déficit de 38 098 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 698 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 065 €/an
Revenus locatifs : +10 168 €
Charges déductibles : -7 065 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 102 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16697.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 168 €48 271 €5 498 €-38 103 €21 400 €16 703 €16 703 €
210 371 €6 927 €5 354 €3 445 €--13 258 €
310 579 €6 777 €5 204 €3 801 €--9 457 €
410 790 €6 623 €5 050 €4 167 €--5 290 €
511 006 €6 463 €4 890 €4 543 €--747 €
611 226 €6 297 €4 724 €4 929 €---
711 451 €6 126 €4 553 €5 325 €---
811 680 €5 948 €4 375 €5 731 €---
911 913 €5 764 €4 191 €6 149 €---
1012 151 €5 574 €4 001 €6 578 €---
1112 394 €5 377 €3 804 €7 018 €---
1212 642 €5 172 €3 599 €7 470 €---
1312 895 €4 961 €3 388 €7 934 €---
1413 153 €4 742 €3 169 €8 411 €---
1513 416 €4 515 €2 942 €8 901 €---
1613 684 €4 280 €2 707 €9 405 €---
1713 958 €4 037 €2 464 €9 922 €---
1814 237 €3 785 €2 212 €10 453 €---
1914 522 €3 524 €1 951 €10 998 €---
2014 813 €3 254 €1 681 €11 559 €---
2115 109 €2 974 €1 401 €12 135 €---
2215 411 €2 684 €1 111 €12 727 €---
2315 719 €2 384 €811 €13 335 €---
2416 034 €2 073 €500 €13 960 €---
2516 354 €1 752 €179 €14 603 €---
TOTAL325 677 €160 282 €79 757 €165 395 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 395 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 135 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 135 €-6 420 €+8 555 €
2+2 135 €0 €+2 135 €
3+2 135 €0 €+2 135 €
4+2 135 €0 €+2 135 €
5+2 135 €0 €+2 135 €
6+2 135 €+1 254 €+881 €
7+2 135 €+1 597 €+538 €
8+2 135 €+1 719 €+416 €
9+2 135 €+1 845 €+290 €
10+2 135 €+1 973 €+162 €
11+2 135 €+2 105 €+30 €
12+2 135 €+2 241 €-106 €
13+2 135 €+2 380 €-245 €
14+2 135 €+2 523 €-388 €
15+2 135 €+2 670 €-535 €
16+2 135 €+2 821 €-686 €
17+2 135 €+2 976 €-841 €
18+2 135 €+3 136 €-1 001 €
19+2 135 €+3 299 €-1 164 €
20+2 135 €+3 468 €-1 333 €
21+2 135 €+3 640 €-1 505 €
22+2 135 €+3 818 €-1 683 €
23+2 135 €+4 001 €-1 866 €
24+2 135 €+4 188 €-2 053 €
25+2 135 €+4 381 €-2 246 €
Total+53 375 €+49 618 €+3 757 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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