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Appartement à vendre

VilleCahors (46)
Surface90
Coût Total158 920
Loyer Annuel10 168
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-79
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 211,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 2 chambres, Balcon, calme, Sans vis-à-vis, Pas de cave, Non meublé

À vendre – Appartement lumineux avec balcon et parking à Cahors proche des transports. Découvrez cet appartement lumineux situé dans un quartier calme et résidentiel de Cahors, idéal pour profiter d'un cadre de vie paisible et confortable. Le bien se compose d'un séjour spacieux baigné de lumière, d'une cuisine fonctionnelle, de deux belles chambres, d'une salle de bains ainsi que d'un WC séparé. Vous apprécierez également son agréable balcon sans vis-à-vis, parfait pour partager des repas en extérieur en toute tranquillité. Une place de parking privative vient compléter ce bien pour un confort optimal au quotidien. Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant ainsi une belle opportunité de personnaliser cet appartement selon vos envies. Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement, ce bien représente une opportunité rare dans un secteur recherché de Cahors. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cet appartement.

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.450120, 1.433859
Total : 158 920
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 41 200
Valeur du bien : 150 200
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 847€/mois
Loyer annuel estimé : 10168€/an
Fourchette totale : 685€ - 1048€/mois
Fourchette annuelle : 8218€ - 12580€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 547,62 €/m²
Basé sur :213 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 286
Prix d'achat :109 000
Décote à l'achat :-30 286 (-21.7%)
Marge achat-revente :-19 634€ (-14.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :795,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 841,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 757,29
Coût de l'assurance :13 905,50
Taxe foncière : 1 016,78€/an
Soit par mois : 84,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 847,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 926,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:2 000
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 847 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 168 €/an
Calcul : 847 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 492 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 920 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 017 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 265
Revenus locatifs : +10 168
Charges déductibles : -48 265
Résultat foncier Année 1 : -38 098(Déficit de 38 098 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 698
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 065 €/an
Revenus locatifs : +10 168
Charges déductibles : -7 065
Résultat foncier Années 2+ : 3 102 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16697.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 16848 2715 498-38 10321 400 €16 703 €16 703 €
210 3716 9275 3543 445--13 258 €
310 5796 7775 2043 801--9 457 €
410 7906 6235 0504 167--5 290 €
511 0066 4634 8904 543--747 €
611 2266 2974 7244 929---
711 4516 1264 5535 325---
811 6805 9484 3755 731---
911 9135 7644 1916 149---
1012 1515 5744 0016 578---
1112 3945 3773 8047 018---
1212 6425 1723 5997 470---
1312 8954 9613 3887 934---
1413 1534 7423 1698 411---
1513 4164 5152 9428 901---
1613 6844 2802 7079 405---
1713 9584 0372 4649 922---
1814 2373 7852 21210 453---
1914 5223 5241 95110 998---
2014 8133 2541 68111 559---
2115 1092 9741 40112 135---
2215 4112 6841 11112 727---
2315 7192 38481113 335---
2416 0342 07350013 960---
2516 3541 75217914 603---
TOTAL325 677160 28279 757165 39521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 395
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 135 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 135-6 420+8 555
2+2 1350+2 135
3+2 1350+2 135
4+2 1350+2 135
5+2 1350+2 135
6+2 135+1 254+881
7+2 135+1 597+538
8+2 135+1 719+416
9+2 135+1 845+290
10+2 135+1 973+162
11+2 135+2 105+30
12+2 135+2 241-106
13+2 135+2 380-245
14+2 135+2 523-388
15+2 135+2 670-535
16+2 135+2 821-686
17+2 135+2 976-841
18+2 135+3 136-1 001
19+2 135+3 299-1 164
20+2 135+3 468-1 333
21+2 135+3 640-1 505
22+2 135+3 818-1 683
23+2 135+4 001-1 866
24+2 135+4 188-2 053
25+2 135+4 381-2 246
Total+53 375+49 618+3 757
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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