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Maison 4 pièces 73 m²

VilleRaissac-d'Aude (11)
Surface73m²
Coût Total84 452€
Loyer Annuel8 229€
Rentabilité9.74%
Cashflow/mois+163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 900 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 628,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 73 m²

Maison T3 atypique, sur deux faces mitoyenne avec l'église, elle vous propose avec son balcon une jolie vue sur la place du village. Les 2 étages proposent 2 chambres, une dressing, une grande salle de bains avec toilette, une cuisine indépendante équipée et un séjour avec cheminée. Le rez-de-chaussée est doté d'une pièce sans fenêtre et et d'une cave équipée pour la buanderie Prévoir travaux et rafraîchissements., idéale pour un premier achat ou en investissement locatif. Contactez-nous France ou Morgane . Retrouvez tous nos biens sur [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 73 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/09/2026

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 352.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 289 € et 4 383 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Raissac-d'Aude
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11200
Coordonnées : 43.227850, 2.878674
Total : 84 452€
Prix d'acquisition : 45 900€
Travaux : 34 880€
Valeur du bien : 80 780€
Frais de notaire : 3 672€
Coût estimé : 3 672€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.39€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 12.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 686€/mois
Loyer annuel estimé : 8229€/an
Fourchette totale : 535€ - 879€/mois
Fourchette annuelle : 6422€ - 10545€/an
Rentabilité brute :9.74%
Fourchette de rentabilité :7.60% - 12.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 104,29 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :153 613 €
Prix d'achat :45 900 €
Décote à l'achat :-107 713€ (-70.1%)
Marge achat-revente :69 161€ (45.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 452€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :420,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :33,78€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 454,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 705,61€
Coût de l'assurance :10 134,24€
Taxe foncière : 822,89€/an
Soit par mois : 68,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 685,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 522,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :162,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 880 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 380€
    Isolation combles: 73 m² × 60€/m² = 4380€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, baignoire, lavabo, WC, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture chambres: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Raissac-d'Aude (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 229 €/an
Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 877 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 452 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 823 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 985 €
Revenus locatifs : +8 229 €
Charges déductibles : -38 985 €
Résultat foncier Année 1 : -30 756 €(Déficit de 30 756 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 356 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 105 €/an
Revenus locatifs : +8 229 €
Charges déductibles : -4 105 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 124 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9356.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 835 €(65% de 45 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 085 €/an
Calcul : 29 835 € × 3,636% = 1 085 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 229 €38 988 €2 880 €-30 759 €21 400 €9 359 €9 359 €
28 393 €4 032 €2 804 €4 362 €--4 997 €
38 561 €3 953 €2 725 €4 608 €--389 €
48 733 €3 872 €2 644 €4 861 €---
58 907 €3 788 €2 559 €5 120 €---
69 085 €3 701 €2 472 €5 385 €---
79 267 €3 610 €2 382 €5 657 €---
89 452 €3 517 €2 289 €5 936 €---
99 641 €3 420 €2 192 €6 221 €---
109 834 €3 320 €2 092 €6 514 €---
1110 031 €3 217 €1 988 €6 814 €---
1210 232 €3 109 €1 881 €7 122 €---
1310 436 €2 999 €1 770 €7 438 €---
1410 645 €2 884 €1 655 €7 761 €---
1510 858 €2 765 €1 537 €8 093 €---
1611 075 €2 642 €1 414 €8 433 €---
1711 297 €2 514 €1 286 €8 782 €---
1811 522 €2 383 €1 154 €9 140 €---
1911 753 €2 246 €1 018 €9 507 €---
2011 988 €2 105 €877 €9 883 €---
2112 228 €1 959 €731 €10 269 €---
2212 472 €1 808 €579 €10 665 €---
2312 722 €1 651 €423 €11 071 €---
2412 976 €1 489 €261 €11 487 €---
2513 236 €1 321 €93 €11 914 €---
TOTAL263 575 €107 292 €41 706 €156 283 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 283 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 229 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 728 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 728 €-6 420 €+8 148 €
2+1 728 €0 €+1 728 €
3+1 728 €0 €+1 728 €
4+1 728 €+1 341 €+387 €
5+1 728 €+1 536 €+192 €
6+1 728 €+1 615 €+113 €
7+1 728 €+1 697 €+31 €
8+1 728 €+1 781 €-53 €
9+1 728 €+1 866 €-138 €
10+1 728 €+1 954 €-226 €
11+1 728 €+2 044 €-316 €
12+1 728 €+2 137 €-409 €
13+1 728 €+2 231 €-503 €
14+1 728 €+2 328 €-600 €
15+1 728 €+2 428 €-700 €
16+1 728 €+2 530 €-802 €
17+1 728 €+2 635 €-907 €
18+1 728 €+2 742 €-1 014 €
19+1 728 €+2 852 €-1 124 €
20+1 728 €+2 965 €-1 237 €
21+1 728 €+3 081 €-1 353 €
22+1 728 €+3 199 €-1 471 €
23+1 728 €+3 321 €-1 593 €
24+1 728 €+3 446 €-1 718 €
25+1 728 €+3 574 €-1 846 €
Total+43 200 €+46 885 €+-3 685 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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