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Maison 6 pièces 156 m²

VilleJuigné-des-Moutiers (44)
Surface156m²
Coût Total180 492€
Loyer Annuel14 617€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 900 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 704,49 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A découvrir Maison 6 pièces centre bourg Juigné des Moutiers

Potentiel important pour cette maison de bourg 156 m2 environ, au rdc couloir ouvrant sur salon séjour, grande cuisine, arrière cuisine, chambre, salle d'eau, wc. Une véranda donne sur une cour privative. A l'étage, 4 belles chambres sur parquet massif, salle de bain à rénover, wc, grenier aménageable , cave. A rénover chauffage, canalisations, isolation. à 12 mn de Châteaubriant, Saint mars la Jaille, Segré. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : AV-CHT-74465 Date de réalisation du diagnostic : 29/01/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 660 € et 6 370 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Juigné-des-Moutiers
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44670
Coordonnées : 47.678474, -1.181592
Total : 180 492€
Prix d'acquisition : 109 900€
Travaux : 61 800€
Valeur du bien : 171 700€
Frais de notaire : 8 792€
Coût estimé : 8 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1218€/mois
Loyer annuel estimé : 14617€/an
Fourchette totale : 964€ - 1538€/mois
Fourchette annuelle : 11574€ - 18460€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 345,45 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :209 890 €
Prix d'achat :109 900 €
Décote à l'achat :-99 990€ (-47.6%)
Marge achat-revente :29 398€ (14.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 956,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 583,65€
Coût de l'assurance :15 793,05€
Taxe foncière : 1 461,69€/an
Soit par mois : 121,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 218,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 078,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :140,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des finitions et peinture dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 3.5/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 800 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 700€
    Isolation combles: 156 m² × 75€/m² = 11700€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 13000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€/fenêtre = 11400€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Juigné-des-Moutiers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 218 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 617 €/an
Calcul : 1 218 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 238 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 492 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 632 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 462 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 131 €
Revenus locatifs : +14 617 €
Charges déductibles : -70 131 €
Résultat foncier Année 1 : -55 515 €(Déficit de 55 515 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 115 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 331 €/an
Revenus locatifs : +14 617 €
Charges déductibles : -8 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 285 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34114.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 435 €(65% de 109 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 598 €/an
Calcul : 71 435 € × 3,636% = 2 598 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 617 €70 137 €6 244 €-55 520 €21 400 €34 120 €34 120 €
214 909 €8 174 €6 080 €6 736 €--27 385 €
315 207 €8 004 €5 911 €7 203 €--20 182 €
415 512 €7 829 €5 736 €7 683 €--12 499 €
515 822 €7 647 €5 554 €8 175 €--4 325 €
616 138 €7 459 €5 366 €8 679 €---
716 461 €7 264 €5 171 €9 197 €---
816 790 €7 063 €4 969 €9 728 €---
917 126 €6 854 €4 760 €10 272 €---
1017 469 €6 637 €4 544 €10 831 €---
1117 818 €6 413 €4 320 €11 405 €---
1218 174 €6 181 €4 088 €11 993 €---
1318 538 €5 941 €3 848 €12 597 €---
1418 909 €5 692 €3 599 €13 216 €---
1519 287 €5 435 €3 341 €13 852 €---
1619 672 €5 168 €3 074 €14 505 €---
1720 066 €4 891 €2 798 €15 174 €---
1820 467 €4 605 €2 512 €15 862 €---
1920 877 €4 309 €2 216 €16 568 €---
2021 294 €4 002 €1 909 €17 292 €---
2121 720 €3 684 €1 591 €18 036 €---
2222 154 €3 355 €1 262 €18 799 €---
2322 597 €3 015 €921 €19 583 €---
2423 049 €2 662 €568 €20 388 €---
2523 510 €2 296 €203 €21 214 €---
TOTAL468 184 €204 719 €90 584 €263 465 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 070 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 070 €-6 420 €+9 490 €
2+3 070 €0 €+3 070 €
3+3 070 €0 €+3 070 €
4+3 070 €0 €+3 070 €
5+3 070 €0 €+3 070 €
6+3 070 €+1 306 €+1 764 €
7+3 070 €+2 759 €+311 €
8+3 070 €+2 918 €+152 €
9+3 070 €+3 082 €-12 €
10+3 070 €+3 249 €-179 €
11+3 070 €+3 421 €-351 €
12+3 070 €+3 598 €-528 €
13+3 070 €+3 779 €-709 €
14+3 070 €+3 965 €-895 €
15+3 070 €+4 156 €-1 086 €
16+3 070 €+4 351 €-1 281 €
17+3 070 €+4 552 €-1 482 €
18+3 070 €+4 759 €-1 689 €
19+3 070 €+4 970 €-1 900 €
20+3 070 €+5 188 €-2 118 €
21+3 070 €+5 411 €-2 341 €
22+3 070 €+5 640 €-2 570 €
23+3 070 €+5 875 €-2 805 €
24+3 070 €+6 116 €-3 046 €
25+3 070 €+6 364 €-3 294 €
Total+76 750 €+79 040 €+-2 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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