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Appartement 3 pièces 67 m²

Bien expiré
VilleAgen (47)
Surface67
Coût Total116 100
Loyer Annuel7 620
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-186
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 044,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 6, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Sonny Cecot vous propose: Appartement T3 – Vue dégagée – 5e étage avec ascenseur – Agen

Situé à Agen, dans un quartier calme et résidentiel, cet appartement T3 au 5e étage sur 6 offre une vue dégagée et une belle luminosité grâce à son exposition sud.

Composé d'un séjour lumineux avec grandes ouvertures, cuisine séparée, 2 chambres, 1 salle de bain + WC séparé

Ascenseur dans la résidence Résidence sécurisée Fibre optique Chauffage gaz

Charges de copropriété avec chauffage compris = 150 euros/mois

Contactez-moi pour plus d'informations ou organiser une visite.

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 348 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 150 euros par mois (soit 1800 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 288 et classe CLIMAT D indice 33. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Sonny Cecot mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Agen sous le numéro 887782902, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.209918, 0.647407
Total : 116 100
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 40 500
Valeur du bien : 110 500
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7620€/an
Fourchette totale : 503€ - 801€/mois
Fourchette annuelle : 6038€ - 9617€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 607,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 033,66
Coût de l'assurance :10 158,75
Taxe foncière : 762,04€/an
Soit par mois : 63,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 635,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après meilleur état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après meilleur état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 500(604 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 200
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 620 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 100 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 406 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 343
Revenus locatifs : +7 620
Charges déductibles : -47 343
Résultat foncier Année 1 : -39 722(Déficit de 39 722 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 322
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 843 €/an
Revenus locatifs : +7 620
Charges déductibles : -6 843
Résultat foncier Années 2+ : 778 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18322.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 62047 3463 878-39 72621 400 €18 326 €18 326 €
27 7736 7433 7751 030--17 296 €
37 9286 6363 6681 292--16 004 €
48 0876 5263 5571 561--14 443 €
58 2496 4123 4431 837--12 606 €
68 4146 2933 3252 120--10 486 €
78 5826 1713 2032 411--8 075 €
88 7536 0453 0762 709--5 366 €
98 9295 9142 9463 015--2 352 €
109 1075 7792 8103 328---
119 2895 6392 6703 650---
129 4755 4942 5263 981---
139 6655 3442 3764 320---
149 8585 1902 2214 668---
1510 0555 0302 0615 025---
1610 2564 8641 8965 392---
1710 4614 6931 7245 769---
1810 6704 5161 5476 155---
1910 8844 3321 3646 552---
2011 1024 1431 1746 959---
2111 3243 9479787 377---
2211 5503 7447757 806---
2311 7813 5345668 247---
2412 0173 3173498 699---
2512 2573 0931249 164---
TOTAL244 085170 74456 03473 34221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 342
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 620 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 600-6 420+8 020
2+1 6000+1 600
3+1 6000+1 600
4+1 6000+1 600
5+1 6000+1 600
6+1 6000+1 600
7+1 6000+1 600
8+1 6000+1 600
9+1 6000+1 600
10+1 600+293+1 307
11+1 600+1 095+505
12+1 600+1 194+406
13+1 600+1 296+304
14+1 600+1 400+200
15+1 600+1 508+92
16+1 600+1 618-18
17+1 600+1 731-131
18+1 600+1 846-246
19+1 600+1 965-365
20+1 600+2 088-488
21+1 600+2 213-613
22+1 600+2 342-742
23+1 600+2 474-874
24+1 600+2 610-1 010
25+1 600+2 749-1 149
Total+40 000+22 002+17 998
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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