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Maison - 4 pièce(s) - 91 m²

Bien expiré
VilleTronchet (35)
Surface91m²
Coût Total169 646€
Loyer Annuel9 867€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 700 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 293,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sous compromis : Trop Tard Vendu ! Exclusivité We Invest Maison en pierre 4 pièces d'environ 91 m2 comprenant :

  • Au rez-de-chaussée : cuisine semi équipée, salon, salle de bains, Wc.

  • Au premier étage : palier, bureau ouvert, 3 chambres.

  • Au deuxième étage : grenier aménageable. Cour et dépendances à l'arrière. Garage attenant. Travaux à prévoir.

Honoraires inclus de 7% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 110 000 €. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat G Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4560.00 € et 6240.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller We Invest France : Nicolas Duval Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 524 150 893 TTC Numéro de mandat : 119

Ville : Tronchet
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35540
Total : 169 646€
Prix d'acquisition : 117 700€
Travaux : 42 530€
Valeur du bien : 160 230€
Frais de notaire : 9 416€
Coût estimé : 9 416€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 7.30€ - 11.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 822€/mois
Loyer annuel estimé : 9867€/an
Fourchette totale : 665€ - 1017€/mois
Fourchette annuelle : 7976€ - 12207€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 646€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :838,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :49,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 887,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 876,71€
Coût de l'assurance :14 844,03€
Taxe foncière : 986,69€/an
Soit par mois : 82,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 822,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : peinture, revêtement de sol, électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des 3 chambres : peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du couloir : peinture et revêtement de sol
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - couloir en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 530 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Isolation:5 460€
    Isolation toiture/combles: 91 m² × 60€/m² = 5460€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 4 000€
  • Salon:1 440€
    Rénovation complète salon: Peinture 12 m² × 30€/m² = 360€, Revêtement de sol 12 m² × 40€/m² = 480€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 60€
  • Chambres:2 730€
    Rafraîchissement chambres: Peinture 42 m² × 25€/m² = 1050€, Revêtement de sol 42 m² × 40€/m² = 1680€, Main d'œuvre: 60€
  • Autres pièces:600€
    Rénovation couloir: Peinture 5 m² × 30€/m² = 150€, Revêtement de sol 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tronchet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 822 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 867 €/an
Calcul : 822 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 646 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 594 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 530 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 771 €
Revenus locatifs : +9 867 €
Charges déductibles : -49 771 €
Résultat foncier Année 1 : -39 904 €(Déficit de 39 904 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 504 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 241 €/an
Revenus locatifs : +9 867 €
Charges déductibles : -7 241 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 626 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18504.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 505 €(65% de 117 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 782 €/an
Calcul : 76 505 € × 3,636% = 2 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 867 €49 777 €5 666 €-39 910 €21 400 €18 510 €18 510 €
210 064 €7 096 €5 516 €2 968 €--15 542 €
310 266 €6 940 €5 359 €3 326 €--12 216 €
410 471 €6 779 €5 198 €3 692 €--8 524 €
510 680 €6 612 €5 031 €4 069 €--4 455 €
610 894 €6 439 €4 858 €4 455 €--0 €
711 112 €6 260 €4 680 €4 851 €---
811 334 €6 076 €4 495 €5 258 €---
911 561 €5 885 €4 304 €5 676 €---
1011 792 €5 687 €4 106 €6 105 €---
1112 028 €5 483 €3 902 €6 545 €---
1212 268 €5 271 €3 691 €6 997 €---
1312 514 €5 052 €3 472 €7 461 €---
1412 764 €4 826 €3 246 €7 938 €---
1513 019 €4 592 €3 012 €8 427 €---
1613 280 €4 350 €2 770 €8 929 €---
1713 545 €4 100 €2 520 €9 445 €---
1813 816 €3 841 €2 261 €9 975 €---
1914 092 €3 573 €1 993 €10 519 €---
2014 374 €3 296 €1 716 €11 078 €---
2114 662 €3 010 €1 429 €11 652 €---
2214 955 €2 714 €1 133 €12 241 €---
2315 254 €2 407 €827 €12 847 €---
2415 559 €2 090 €510 €13 469 €---
2515 870 €1 762 €182 €14 108 €---
TOTAL316 039 €163 918 €81 877 €152 121 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 121 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 867 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 072 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 072 €-6 420 €+8 492 €
2+2 072 €0 €+2 072 €
3+2 072 €0 €+2 072 €
4+2 072 €0 €+2 072 €
5+2 072 €0 €+2 072 €
6+2 072 €0 €+2 072 €
7+2 072 €+1 455 €+617 €
8+2 072 €+1 577 €+495 €
9+2 072 €+1 703 €+369 €
10+2 072 €+1 831 €+241 €
11+2 072 €+1 964 €+108 €
12+2 072 €+2 099 €-27 €
13+2 072 €+2 238 €-166 €
14+2 072 €+2 381 €-309 €
15+2 072 €+2 528 €-456 €
16+2 072 €+2 679 €-607 €
17+2 072 €+2 834 €-762 €
18+2 072 €+2 992 €-920 €
19+2 072 €+3 156 €-1 084 €
20+2 072 €+3 323 €-1 251 €
21+2 072 €+3 496 €-1 424 €
22+2 072 €+3 672 €-1 600 €
23+2 072 €+3 854 €-1 782 €
24+2 072 €+4 041 €-1 969 €
25+2 072 €+4 232 €-2 160 €
Total+51 800 €+45 636 €+6 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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