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Achat : Appartement La Ferté-Macé (61600)

VilleFerté-Macé (61)
Surface78m²
Coût Total104 848€
Loyer Annuel8 011€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 969,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 78 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Orientation sud, Accès handicapé, Structure/extérieur à rafraîchir, Rez-de-chaussée

Secteur calme et ensoleillé, appartement type F3 de 73.89m² en rez-de-chaussée, normes personnes à mobilité réduite immeuble totalement rénové il y a une dizaine d'années

composé de : cuisine, salle de bains/wc, salon-séjour, 2 chambres, pièce technique/cellier, petite avancée couverte style "véranda" à terminer

Epoque de construction : couverture : tuile terre cuite une dizaine d'années charpente : traditionnelle Murs : moellons Isolation : présence fenêtres : double vitrage bois chauffage : radiateurs rayonnants électriques 2005 production eau chaude par chauffe-eau vertical 2015 volets : battants bois avec système électrique solaire partiel Sols : carrelages Electricité : une anomalie assainissement : raccordé au réseau collectif

Prix : 75600 euros honoraire de négociation compris frais d'acte et d'enregistrement en plus : 7500 euros soit un prix tous frais compris de 83.100,00 euros

Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 48.608199, -0.343273
Total : 104 848€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 23 200€
Valeur du bien : 98 800€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 668€/mois
Loyer annuel estimé : 8011€/an
Fourchette totale : 515€ - 866€/mois
Fourchette annuelle : 6177€ - 10389€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :640,93 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :49 993 €
Prix d'achat :75 600 €
Décote à l'achat :+25 607€ (+51.2%)
Marge achat-revente :-54 855€ (-109.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 848€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :523,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,45€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 555,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 282,95€
Coût de l'assurance :9 436,32€
Taxe foncière : 801,10€/an
Soit par mois : 66,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 667,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 621,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des radiateurs rayonnants électriques par un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE B - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et sol sale
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo et WC), carrelage partiel, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, remplacement de l'éclairage, et peinture.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et éclairage ancien
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photos fournies, état basé sur le pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises pour respecter les normes actuelles.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Anomalie électrique détectée - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 200 €(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 8000€/cuisine = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain (4 m²) × 1000€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambres: 2 chambres (20 m²) × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Macé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 668 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 011 €/an
Calcul : 668 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 848 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 801 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 981 €
Revenus locatifs : +8 011 €
Charges déductibles : -27 981 €
Résultat foncier Année 1 : -19 970 €(Déficit de 19 970 €)
Imputable sur revenu global : 19 970 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 781 €/an
Revenus locatifs : +8 011 €
Charges déductibles : -4 781 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 230 €/an
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 011 €27 985 €3 606 €-19 974 €19 974 €--
28 171 €4 690 €3 512 €3 481 €---
38 335 €4 592 €3 413 €3 743 €---
48 501 €4 490 €3 312 €4 011 €---
58 671 €4 385 €3 207 €4 286 €---
68 845 €4 276 €3 098 €4 568 €---
79 022 €4 164 €2 985 €4 858 €---
89 202 €4 047 €2 868 €5 155 €---
99 386 €3 926 €2 748 €5 460 €---
109 574 €3 801 €2 623 €5 773 €---
119 765 €3 672 €2 493 €6 094 €---
129 961 €3 538 €2 359 €6 423 €---
1310 160 €3 399 €2 220 €6 761 €---
1410 363 €3 255 €2 076 €7 108 €---
1510 570 €3 106 €1 928 €7 464 €---
1610 782 €2 952 €1 773 €7 830 €---
1710 997 €2 793 €1 614 €8 205 €---
1811 217 €2 627 €1 449 €8 590 €---
1911 442 €2 456 €1 278 €8 985 €---
2011 670 €2 279 €1 101 €9 391 €---
2111 904 €2 096 €917 €9 808 €---
2212 142 €1 906 €728 €10 236 €---
2312 385 €1 710 €531 €10 675 €---
2412 632 €1 506 €328 €11 126 €---
2512 885 €1 295 €117 €11 590 €---
TOTAL256 594 €104 947 €52 283 €151 647 €19 974 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 992 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 647 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 011 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 682 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 682 €-5 992 €+7 674 €
2+1 682 €+1 044 €+638 €
3+1 682 €+1 123 €+559 €
4+1 682 €+1 203 €+479 €
5+1 682 €+1 286 €+396 €
6+1 682 €+1 370 €+312 €
7+1 682 €+1 457 €+225 €
8+1 682 €+1 547 €+135 €
9+1 682 €+1 638 €+44 €
10+1 682 €+1 732 €-50 €
11+1 682 €+1 828 €-146 €
12+1 682 €+1 927 €-245 €
13+1 682 €+2 028 €-346 €
14+1 682 €+2 132 €-450 €
15+1 682 €+2 239 €-557 €
16+1 682 €+2 349 €-667 €
17+1 682 €+2 461 €-779 €
18+1 682 €+2 577 €-895 €
19+1 682 €+2 696 €-1 014 €
20+1 682 €+2 817 €-1 135 €
21+1 682 €+2 942 €-1 260 €
22+1 682 €+3 071 €-1 389 €
23+1 682 €+3 203 €-1 521 €
24+1 682 €+3 338 €-1 656 €
25+1 682 €+3 477 €-1 795 €
Total+42 050 €+45 494 €+-3 444 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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