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Maison à vendre

VilleÉpernon (28)
Surface300m²
Coût Total389 420€
Loyer Annuel45 180€
Rentabilité11.60%
Cashflow/mois+1 367€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 349 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 163,33 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 salles de bain, Cuisine équipée, Cheminée, 6 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Piscine, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

EPERNON Centre-ville ! Toutes commodités à pied dont gare desservant Paris- Montparnasse (trajet en 45 minutes), écoles, collège, lycée, commerces. Nous vous présentons cette grande maison familiale offrant beaucoup de potentiel. Au RDC : entrée, cuisine indépendante aménagée, pièce de vie, buanderie avec point d'eau, dégagement, salon – salle à manger, pièce de vie, WC, bibliothèque, chambre, SDB WC, salon ouvert, chaufferie, WC lave-mains, garage, piscine couverte avec SDD WC. Etage : palier, dégagement, SDB WC, couloir, 4 chambres, SDB WC, dressing, dégagement grenier. Dépendances. Piscine couverte avec SDD, WC. Beaucoup de potentiel pour ce bien original, beaucoup de possibilités s'offrent à vous tant en habitation principale ou en investissement locatif. A découvrir sans tarder ! Prix hors honoraires d'agence 334 000 euros. Honoraires à la charge de l'acquéreur 15.000 euros.

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 4050 euros et 5550 euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2023 (abonnement compris)
Ville : Épernon
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28230
Coordonnées : 48.597641, 1.682359
Total : 389 420€
Prix d'acquisition : 349 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 361 500€
Frais de notaire : 27 920€
Coût estimé : 27 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 12.55€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 15.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 3765€/mois
Loyer annuel estimé : 45180€/an
Fourchette totale : 3058€ - 4635€/mois
Fourchette annuelle : 36698€ - 55624€/an
Rentabilité brute :11.60%
Fourchette de rentabilité :9.42% - 14.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 309,02 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :692 705 €
Prix d'achat :349 000 €
Décote à l'achat :-343 705€ (-49.6%)
Marge achat-revente :303 285€ (43.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :389 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 908,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :113,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 021,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :182 982,50€
Coût de l'assurance :34 074,25€
Taxe foncière : 4 518,03€/an
Soit par mois : 376,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 765,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 398,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 366,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation lourde
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 300 m²
Raison: Maison nécessite vérification de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(42 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 765 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 180 €/an
Calcul : 3 765 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 389 420 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 363 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 518 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 066 €
Revenus locatifs : +45 180 €
Charges déductibles : -31 066 €
Résultat foncier Année 1 : 14 114 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 566 €/an
Revenus locatifs : +45 180 €
Charges déductibles : -18 566 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 614 €/an
Prix d'achat du bien : 349 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 226 850 €(65% de 349 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 249 €/an
Calcul : 226 850 € × 3,636% = 8 249 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 180 €31 079 €12 698 €14 102 €---
246 084 €18 237 €12 356 €27 847 €---
347 006 €17 884 €12 003 €29 122 €---
447 946 €17 519 €11 638 €30 427 €---
548 905 €17 142 €11 261 €31 763 €---
649 883 €16 752 €10 871 €33 131 €---
750 880 €16 349 €10 468 €34 532 €---
851 898 €15 932 €10 051 €35 966 €---
952 936 €15 502 €9 621 €37 434 €---
1053 995 €15 057 €9 176 €38 937 €---
1155 075 €14 598 €8 717 €40 477 €---
1256 176 €14 123 €8 242 €42 054 €---
1357 300 €13 632 €7 751 €43 668 €---
1458 446 €13 124 €7 243 €45 321 €---
1559 615 €12 600 €6 719 €47 015 €---
1660 807 €12 058 €6 177 €48 749 €---
1762 023 €11 498 €5 617 €50 525 €---
1863 263 €10 919 €5 038 €52 345 €---
1964 529 €10 320 €4 439 €54 208 €---
2065 819 €9 702 €3 821 €56 117 €---
2167 136 €9 063 €3 182 €58 073 €---
2268 478 €8 402 €2 521 €60 076 €---
2369 848 €7 720 €1 839 €62 128 €---
2471 245 €7 014 €1 133 €64 231 €---
2572 670 €6 285 €404 €66 385 €---
TOTAL1 447 140 €342 508 €182 982 €1 104 632 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 104 632 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 180 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 488 €+4 231 €+5 257 €
2+9 488 €+8 354 €+1 134 €
3+9 488 €+8 737 €+751 €
4+9 488 €+9 128 €+360 €
5+9 488 €+9 529 €-41 €
6+9 488 €+9 939 €-451 €
7+9 488 €+10 359 €-871 €
8+9 488 €+10 790 €-1 302 €
9+9 488 €+11 230 €-1 742 €
10+9 488 €+11 681 €-2 193 €
11+9 488 €+12 143 €-2 655 €
12+9 488 €+12 616 €-3 128 €
13+9 488 €+13 100 €-3 612 €
14+9 488 €+13 596 €-4 108 €
15+9 488 €+14 104 €-4 616 €
16+9 488 €+14 625 €-5 137 €
17+9 488 €+15 158 €-5 670 €
18+9 488 €+15 703 €-6 215 €
19+9 488 €+16 263 €-6 775 €
20+9 488 €+16 835 €-7 347 €
21+9 488 €+17 422 €-7 934 €
22+9 488 €+18 023 €-8 535 €
23+9 488 €+18 638 €-9 150 €
24+9 488 €+19 269 €-9 781 €
25+9 488 €+19 915 €-10 427 €
Total+237 200 €+331 390 €+-94 190 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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