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Maison 6 pièces 211 m²

Bien expiré
VilleSaint-Junien (87)
Surface211m²
Coût Total226 760€
Loyer Annuel23 719€
Rentabilité10.46%
Cashflow/mois+673€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 175 000 €
Surface : 211 m²
Prix au m² : 829,38 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située centre-ville SAINT JUNIEN, cette maison propose 212 m² de surface habitable, une cour et un garage. Cet ensemble immobilier en très bon état, se compose sur R+2, de quatre chambres, bureau, séjour, cuisine équipée et aménagée. Équipée de panneaux photovoltaïque -3Kw, rapport 1400 €/an. Descriptif et reportage photos (sans modifications) sur demande.Ce bien vous est présenté par Jacques David , votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Saint-Junien
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87200
Coordonnées : 45.883760, 0.891870
Total : 226 760€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 37 760€
Valeur du bien : 212 760€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 211m²
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1977€/mois
Loyer annuel estimé : 23719€/an
Fourchette totale : 1555€ - 2512€/mois
Fourchette annuelle : 18664€ - 30143€/an
Rentabilité brute :10.46%
Fourchette de rentabilité :8.23% - 13.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 120,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :66,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 186,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 441,80€
Coût de l'assurance :19 841,50€
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 976,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 303,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :673,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée et aménagée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 760 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Junien (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 977 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 719 €/an
Calcul : 1 977 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 567 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 760 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 794 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 520 €
Revenus locatifs : +23 719 €
Charges déductibles : -47 520 €
Résultat foncier Année 1 : -23 801 €(Déficit de 23 801 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 101 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 760 €/an
Revenus locatifs : +23 719 €
Charges déductibles : -9 760 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 959 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13101.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 719 €47 528 €7 574 €-23 809 €10 700 €13 109 €13 109 €
224 194 €9 566 €7 372 €14 627 €---
324 677 €9 357 €7 164 €15 320 €---
425 171 €9 142 €6 948 €16 029 €---
525 674 €8 919 €6 725 €16 756 €---
626 188 €8 688 €6 494 €17 500 €---
726 712 €8 449 €6 255 €18 263 €---
827 246 €8 202 €6 009 €19 044 €---
927 791 €7 947 €5 753 €19 844 €---
1028 347 €7 683 €5 489 €20 664 €---
1128 914 €7 409 €5 216 €21 504 €---
1229 492 €7 127 €4 933 €22 365 €---
1330 082 €6 835 €4 641 €23 247 €---
1430 683 €6 532 €4 339 €24 151 €---
1531 297 €6 219 €4 026 €25 077 €---
1631 923 €5 896 €3 702 €26 027 €---
1732 561 €5 561 €3 368 €27 000 €---
1833 213 €5 215 €3 022 €27 997 €---
1933 877 €4 857 €2 664 €29 019 €---
2034 554 €4 487 €2 294 €30 067 €---
2135 245 €4 104 €1 911 €31 141 €---
2235 950 €3 708 €1 515 €32 242 €---
2336 669 €3 299 €1 105 €33 371 €---
2437 403 €2 875 €681 €34 528 €---
2538 151 €2 437 €243 €35 714 €---
TOTAL759 732 €202 043 €109 442 €557 688 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 557 688 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 981 €-3 210 €+8 191 €
2+4 981 €+456 €+4 525 €
3+4 981 €+4 596 €+385 €
4+4 981 €+4 809 €+172 €
5+4 981 €+5 027 €-46 €
6+4 981 €+5 250 €-269 €
7+4 981 €+5 479 €-498 €
8+4 981 €+5 713 €-732 €
9+4 981 €+5 953 €-972 €
10+4 981 €+6 199 €-1 218 €
11+4 981 €+6 451 €-1 470 €
12+4 981 €+6 709 €-1 728 €
13+4 981 €+6 974 €-1 993 €
14+4 981 €+7 245 €-2 264 €
15+4 981 €+7 523 €-2 542 €
16+4 981 €+7 808 €-2 827 €
17+4 981 €+8 100 €-3 119 €
18+4 981 €+8 399 €-3 418 €
19+4 981 €+8 706 €-3 725 €
20+4 981 €+9 020 €-4 039 €
21+4 981 €+9 342 €-4 361 €
22+4 981 €+9 673 €-4 692 €
23+4 981 €+10 011 €-5 030 €
24+4 981 €+10 358 €-5 377 €
25+4 981 €+10 714 €-5 733 €
Total+124 525 €+167 306 €+-42 781 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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