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Vente appartement 1 pièce 37 m² Narbonne (11100) - Superimmo

Bien expiré
VilleNarbonne (11)
Surface37m²
Coût Total99 640€
Loyer Annuel5 769€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 52 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 405,41 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investissement locatif ou Airbnb, cet appartement de 37 m², situé en rez-de-chaussée en plein coeur de Narbonne. À deux pas des commerces, restaurants, transports et sites touristiques, ce bien offre un excellent potentiel de rentabilité, aussi bien en location courte durée qu'en location meublée /nue classique. Ce bien représente une opportunité rare sur le secteur, idéale pour un investisseur souhaitant sécuriser un rendement attractif dans une ville dynamique et touristique toute l'année. À visiter sans tarder ! Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite. L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Total : 99 640€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 43 480€
Valeur du bien : 95 480€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 12.99€/m²/mois
Fourchette : 10.64€ - 15.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 481€/mois
Loyer annuel estimé : 5769€/an
Fourchette totale : 394€ - 587€/mois
Fourchette annuelle : 4724€ - 7045€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :490,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 519,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 612,47€
Coût de l'assurance :8 718,50€
Taxe foncière : 576,88€/an
Soit par mois : 48,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 480,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: radiateurs électriques basse consommation) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si existantes en simple vitrage
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol par du parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 480 €(1 175 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 800€
    Installation système de chauffage performant: 1 système × 2800€ = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1050€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Remplacement revêtement sol parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds chambre: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 481 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 769 €/an
Calcul : 481 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 640 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 577 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 701 €
Revenus locatifs : +5 769 €
Charges déductibles : -47 701 €
Résultat foncier Année 1 : -41 932 €(Déficit de 41 932 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 532 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 221 €/an
Revenus locatifs : +5 769 €
Charges déductibles : -4 221 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 548 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20532.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 769 €47 704 €3 298 €-41 935 €21 400 €20 535 €20 535 €
25 884 €4 136 €3 210 €1 748 €--18 787 €
36 002 €4 045 €3 119 €1 957 €--16 830 €
46 122 €3 950 €3 025 €2 171 €--14 658 €
56 244 €3 853 €2 927 €2 391 €--12 267 €
66 369 €3 752 €2 827 €2 617 €--9 650 €
76 497 €3 648 €2 722 €2 849 €--6 801 €
86 626 €3 540 €2 615 €3 086 €--3 715 €
96 759 €3 429 €2 503 €3 330 €--385 €
106 894 €3 313 €2 388 €3 581 €---
117 032 €3 194 €2 269 €3 838 €---
127 173 €3 071 €2 146 €4 102 €---
137 316 €2 944 €2 018 €4 372 €---
147 463 €2 812 €1 886 €4 650 €---
157 612 €2 676 €1 750 €4 936 €---
167 764 €2 535 €1 609 €5 229 €---
177 919 €2 389 €1 464 €5 530 €---
188 078 €2 239 €1 313 €5 839 €---
198 239 €2 083 €1 157 €6 156 €---
208 404 €1 922 €996 €6 482 €---
218 572 €1 756 €830 €6 816 €---
228 744 €1 583 €658 €7 160 €---
238 918 €1 405 €480 €7 513 €---
249 097 €1 221 €296 €7 875 €---
259 279 €1 031 €106 €8 248 €---
TOTAL184 775 €114 233 €47 612 €70 542 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 542 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 211 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 211 €-6 420 €+7 631 €
2+1 211 €0 €+1 211 €
3+1 211 €0 €+1 211 €
4+1 211 €0 €+1 211 €
5+1 211 €0 €+1 211 €
6+1 211 €0 €+1 211 €
7+1 211 €0 €+1 211 €
8+1 211 €0 €+1 211 €
9+1 211 €0 €+1 211 €
10+1 211 €+959 €+252 €
11+1 211 €+1 151 €+60 €
12+1 211 €+1 230 €-19 €
13+1 211 €+1 312 €-101 €
14+1 211 €+1 395 €-184 €
15+1 211 €+1 481 €-270 €
16+1 211 €+1 569 €-358 €
17+1 211 €+1 659 €-448 €
18+1 211 €+1 752 €-541 €
19+1 211 €+1 847 €-636 €
20+1 211 €+1 945 €-734 €
21+1 211 €+2 045 €-834 €
22+1 211 €+2 148 €-937 €
23+1 211 €+2 254 €-1 043 €
24+1 211 €+2 363 €-1 152 €
25+1 211 €+2 474 €-1 263 €
Total+30 275 €+21 163 €+9 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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