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Maison de village 7 pièces 160 m²

VilleSalles-Lavalette (16)
Surface160
Coût Total137 540
Loyer Annuel13 601
Rentabilité9.89%
Cashflow/mois+308
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 500 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 721,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 7 pièces 160 m²

Charmante maison de village en pierre située dans le village de Salles Lavalette, il y a un jardin de 2700 m2. Cette maison ancienne peut être divisée en deux logements. Elle dispose d'un chauffage central au fioul et de fenêtres à double vitrage. Située en bordure du village, elle permet d'accéder à pied à la boulangerie et au bar-restaurant. Il y a un hall d'entrée, un salon, une cuisine, une salle de bains, une cuisine d'été avec accès au jardin arboré d'arbres fruitiers et de fleurs. Il est rare de trouver un jardin aussi vaste et offrant une vue sur la campagne et les forets pour une maison de village. On y trouve également une chaufferie et un garage. Un escalier mène à deux chambres.Le second logement dispose d'un escalier menant à une pièce à vivre avec poêle à bois. Un évier est prévu pour la création d'une cuisine. Il comprend deux chambres et une salle d'eau. Cette maison atypique bénéficie d'un emplacement idéal dans un village. Son jardin est un véritable atout, offrant une vue magnifique sur la campagne et les bois environnants, et suffisamment d'espace pour la construction d'une piscine.

Surface : 160 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Salles-Lavalette
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16190
Coordonnées : 45.383904, 0.234725
Total : 137 540
Prix d'acquisition : 115 500
Travaux : 12 800
Valeur du bien : 128 300
Frais de notaire : 9 240
Coût estimé : 9 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.65€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1133€/mois
Loyer annuel estimé : 13601€/an
Fourchette totale : 903€ - 1422€/mois
Fourchette annuelle : 10841€ - 17062€/an
Rentabilité brute :9.89%
Fourchette de rentabilité :7.88% - 12.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :511,36 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 818
Prix d'achat :115 500
Décote à l'achat :+33 682 (+41.2%)
Marge achat-revente :-55 722€ (-68.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 711,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 972,63
Coût de l'assurance :12 034,75
Taxe foncière : 1 360,06€/an
Soit par mois : 113,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 133,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 825,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :308,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et modernisation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 800(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 800
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 80€/m² = 12800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 133 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 601 €/an
Calcul : 1 133 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 439 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 540 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 360 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 081
Revenus locatifs : +13 601
Charges déductibles : -19 081
Résultat foncier Année 1 : -5 480(Déficit de 5 480 €)
Imputable sur revenu global : 5 480
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 281 €/an
Revenus locatifs : +13 601
Charges déductibles : -6 281
Résultat foncier Années 2+ : 7 320 €/an
Prix d'achat du bien : 115 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 075(65% de 115 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 730 €/an
Calcul : 75 075 € × 3,636% = 2 730
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 60119 0854 444-5 4845 484 €--
213 8736 1654 3247 708---
314 1506 0414 2008 109---
414 4335 9134 0718 520---
514 7225 7803 9398 941---
615 0165 6443 8029 373---
715 3175 5023 6619 814---
815 6235 3563 51510 267---
915 9355 2053 36410 730---
1016 2545 0493 20811 205---
1116 5794 8883 04711 691---
1216 9114 7222 88012 189---
1317 2494 5502 70912 699---
1417 5944 3722 53113 222---
1517 9464 1892 34713 757---
1618 3053 9992 15814 306---
1718 6713 8031 96214 868---
1819 0443 6011 75915 443---
1919 4253 3921 55016 033---
2019 8143 1751 33416 638---
2120 2102 9521 11117 258---
2220 6142 72188017 893---
2321 0262 48364218 543---
2421 4472 23739519 210---
2521 8761 98214119 893---
TOTAL435 633122 80963 973312 8245 484Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 645
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 824
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 601 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 856-1 645+4 501
2+2 856+2 312+544
3+2 856+2 433+423
4+2 856+2 556+300
5+2 856+2 682+174
6+2 856+2 812+44
7+2 856+2 944-88
8+2 856+3 080-224
9+2 856+3 219-363
10+2 856+3 361-505
11+2 856+3 507-651
12+2 856+3 657-801
13+2 856+3 810-954
14+2 856+3 966-1 110
15+2 856+4 127-1 271
16+2 856+4 292-1 436
17+2 856+4 460-1 604
18+2 856+4 633-1 777
19+2 856+4 810-1 954
20+2 856+4 991-2 135
21+2 856+5 177-2 321
22+2 856+5 368-2 512
23+2 856+5 563-2 707
24+2 856+5 763-2 907
25+2 856+5 968-3 112
Total+71 400+93 847+-22 447
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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