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Maison de village 7 pièces 160 m²

Bien expiré
VilleSalles-Lavalette (16)
Surface160m²
Coût Total137 540€
Loyer Annuel13 601€
Rentabilité9.89%
Cashflow/mois+308€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 500 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 721,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 7 pièces 160 m²

Charmante maison de village en pierre située dans le village de Salles Lavalette, il y a un jardin de 2700 m2. Cette maison ancienne peut être divisée en deux logements. Elle dispose d'un chauffage central au fioul et de fenêtres à double vitrage. Située en bordure du village, elle permet d'accéder à pied à la boulangerie et au bar-restaurant. Il y a un hall d'entrée, un salon, une cuisine, une salle de bains, une cuisine d'été avec accès au jardin arboré d'arbres fruitiers et de fleurs. Il est rare de trouver un jardin aussi vaste et offrant une vue sur la campagne et les forets pour une maison de village. On y trouve également une chaufferie et un garage. Un escalier mène à deux chambres.Le second logement dispose d'un escalier menant à une pièce à vivre avec poêle à bois. Un évier est prévu pour la création d'une cuisine. Il comprend deux chambres et une salle d'eau. Cette maison atypique bénéficie d'un emplacement idéal dans un village. Son jardin est un véritable atout, offrant une vue magnifique sur la campagne et les bois environnants, et suffisamment d'espace pour la construction d'une piscine.

Surface : 160 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Salles-Lavalette
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16190
Coordonnées : 45.383904, 0.234725
Total : 137 540€
Prix d'acquisition : 115 500€
Travaux : 12 800€
Valeur du bien : 128 300€
Frais de notaire : 9 240€
Coût estimé : 9 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.65€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1133€/mois
Loyer annuel estimé : 13601€/an
Fourchette totale : 903€ - 1422€/mois
Fourchette annuelle : 10841€ - 17062€/an
Rentabilité brute :9.89%
Fourchette de rentabilité :7.88% - 12.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :511,36 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 818 €
Prix d'achat :115 500 €
Décote à l'achat :+33 682€ (+41.2%)
Marge achat-revente :-55 722€ (-68.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 711,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 972,63€
Coût de l'assurance :12 034,75€
Taxe foncière : 1 360,06€/an
Soit par mois : 113,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 133,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 825,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :308,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et modernisation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 800 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 800€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 80€/m² = 12800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 133 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 601 €/an
Calcul : 1 133 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 439 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 540 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 360 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 081 €
Revenus locatifs : +13 601 €
Charges déductibles : -19 081 €
Résultat foncier Année 1 : -5 480 €(Déficit de 5 480 €)
Imputable sur revenu global : 5 480 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 281 €/an
Revenus locatifs : +13 601 €
Charges déductibles : -6 281 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 320 €/an
Prix d'achat du bien : 115 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 075 €(65% de 115 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 730 €/an
Calcul : 75 075 € × 3,636% = 2 730 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 601 €19 085 €4 444 €-5 484 €5 484 €--
213 873 €6 165 €4 324 €7 708 €---
314 150 €6 041 €4 200 €8 109 €---
414 433 €5 913 €4 071 €8 520 €---
514 722 €5 780 €3 939 €8 941 €---
615 016 €5 644 €3 802 €9 373 €---
715 317 €5 502 €3 661 €9 814 €---
815 623 €5 356 €3 515 €10 267 €---
915 935 €5 205 €3 364 €10 730 €---
1016 254 €5 049 €3 208 €11 205 €---
1116 579 €4 888 €3 047 €11 691 €---
1216 911 €4 722 €2 880 €12 189 €---
1317 249 €4 550 €2 709 €12 699 €---
1417 594 €4 372 €2 531 €13 222 €---
1517 946 €4 189 €2 347 €13 757 €---
1618 305 €3 999 €2 158 €14 306 €---
1718 671 €3 803 €1 962 €14 868 €---
1819 044 €3 601 €1 759 €15 443 €---
1919 425 €3 392 €1 550 €16 033 €---
2019 814 €3 175 €1 334 €16 638 €---
2120 210 €2 952 €1 111 €17 258 €---
2220 614 €2 721 €880 €17 893 €---
2321 026 €2 483 €642 €18 543 €---
2421 447 €2 237 €395 €19 210 €---
2521 876 €1 982 €141 €19 893 €---
TOTAL435 633 €122 809 €63 973 €312 824 €5 484 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 645 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 824 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 601 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 856 €-1 645 €+4 501 €
2+2 856 €+2 312 €+544 €
3+2 856 €+2 433 €+423 €
4+2 856 €+2 556 €+300 €
5+2 856 €+2 682 €+174 €
6+2 856 €+2 812 €+44 €
7+2 856 €+2 944 €-88 €
8+2 856 €+3 080 €-224 €
9+2 856 €+3 219 €-363 €
10+2 856 €+3 361 €-505 €
11+2 856 €+3 507 €-651 €
12+2 856 €+3 657 €-801 €
13+2 856 €+3 810 €-954 €
14+2 856 €+3 966 €-1 110 €
15+2 856 €+4 127 €-1 271 €
16+2 856 €+4 292 €-1 436 €
17+2 856 €+4 460 €-1 604 €
18+2 856 €+4 633 €-1 777 €
19+2 856 €+4 810 €-1 954 €
20+2 856 €+4 991 €-2 135 €
21+2 856 €+5 177 €-2 321 €
22+2 856 €+5 368 €-2 512 €
23+2 856 €+5 563 €-2 707 €
24+2 856 €+5 763 €-2 907 €
25+2 856 €+5 968 €-3 112 €
Total+71 400 €+93 847 €+-22 447 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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