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SPECIAL INVESTISSEURS CENTRE VILLE/GARE

VilleMans (72)
Surface82m²
Coût Total169 392€
Loyer Annuel10 153€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 900 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 401,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel collectif, Nombre d'égages : 6, Mandat exclusif

SPECIAL INVESTISSEURS DANS RUE CALME, A PROXIMITE DE LA GARE, DANS RESIDENCE AVEC ASCENSEUR, APPARTEMENT TRAVERSANT AVEC LOCATAIRE EN PLACE, COMPRENANT ENTREE, GRAND SALON/SEJOUR AVEC ACCES BALCON, VUE TRES DEGAGEE, CUISINE AVEC COIN REPAS, 2 CHAMBRES, SALLE D'EAU. CAVE. POUR TOUS RENSEIGNEMENTS DEMANDER CATHY BESNIER - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/le-mans-72/agence-immobiliere/foncia-transaction-le-mans-6921

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 47.999139, 0.197235
Total : 169 392€
Prix d'acquisition : 114 900€
Travaux : 45 300€
Valeur du bien : 160 200€
Frais de notaire : 9 192€
Coût estimé : 9 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10153€/an
Fourchette totale : 676€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 8108€ - 12714€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 070,2 €/m²
Basé sur :522 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 756 €
Prix d'achat :114 900 €
Décote à l'achat :-54 856€ (-32.3%)
Marge achat-revente :364€ (0.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :50,82€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 897,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 468,13€
Coût de l'assurance :15 245,28€
Taxe foncière : 1 015,29€/an
Soit par mois : 84,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 846,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour de la décoration
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 300 €(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€/fenêtre = 6400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement des revêtements de sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 800€
    Rafraîchissement du salon: 1 salon × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 153 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 821 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 392 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 015 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 746 €
Revenus locatifs : +10 153 €
Charges déductibles : -52 746 €
Résultat foncier Année 1 : -42 593 €(Déficit de 42 593 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 193 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 446 €/an
Revenus locatifs : +10 153 €
Charges déductibles : -7 446 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21192.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 685 €(65% de 114 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 716 €/an
Calcul : 74 685 € × 3,636% = 2 716 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 153 €52 751 €5 826 €-42 598 €21 400 €21 198 €21 198 €
210 356 €7 298 €5 673 €3 058 €--18 141 €
310 563 €7 140 €5 515 €3 423 €--14 718 €
410 774 €6 976 €5 351 €3 799 €--10 919 €
510 990 €6 806 €5 181 €4 184 €--6 735 €
611 210 €6 630 €5 005 €4 580 €--2 156 €
711 434 €6 448 €4 823 €4 986 €---
811 662 €6 259 €4 634 €5 403 €---
911 896 €6 064 €4 439 €5 831 €---
1012 134 €5 862 €4 237 €6 271 €---
1112 376 €5 653 €4 028 €6 723 €---
1212 624 €5 436 €3 811 €7 188 €---
1312 876 €5 212 €3 587 €7 664 €---
1413 134 €4 980 €3 355 €8 154 €---
1513 397 €4 739 €3 114 €8 657 €---
1613 664 €4 490 €2 865 €9 174 €---
1713 938 €4 233 €2 607 €9 705 €---
1814 216 €3 966 €2 341 €10 251 €---
1914 501 €3 689 €2 064 €10 811 €---
2014 791 €3 403 €1 778 €11 387 €---
2115 087 €3 107 €1 482 €11 979 €---
2215 388 €2 801 €1 175 €12 588 €---
2315 696 €2 483 €858 €13 213 €---
2416 010 €2 154 €529 €13 856 €---
2516 330 €1 814 €189 €14 516 €---
TOTAL325 200 €170 396 €84 468 €154 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 132 €-6 420 €+8 552 €
2+2 132 €0 €+2 132 €
3+2 132 €0 €+2 132 €
4+2 132 €0 €+2 132 €
5+2 132 €0 €+2 132 €
6+2 132 €0 €+2 132 €
7+2 132 €+849 €+1 283 €
8+2 132 €+1 621 €+511 €
9+2 132 €+1 749 €+383 €
10+2 132 €+1 881 €+251 €
11+2 132 €+2 017 €+115 €
12+2 132 €+2 156 €-24 €
13+2 132 €+2 299 €-167 €
14+2 132 €+2 446 €-314 €
15+2 132 €+2 597 €-465 €
16+2 132 €+2 752 €-620 €
17+2 132 €+2 912 €-780 €
18+2 132 €+3 075 €-943 €
19+2 132 €+3 243 €-1 111 €
20+2 132 €+3 416 €-1 284 €
21+2 132 €+3 594 €-1 462 €
22+2 132 €+3 776 €-1 644 €
23+2 132 €+3 964 €-1 832 €
24+2 132 €+4 157 €-2 025 €
25+2 132 €+4 355 €-2 223 €
Total+53 300 €+46 441 €+6 859 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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